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姉歯建築設計事務所マンション耐震強度の偽装問題について

今回、関東を中心に起こった姉歯建築設計事務所による構造計算書偽造問題について100人の専門家からコメントが寄せられていますので、ご紹介します。

尚、「マンションってどうよ?」では、この問題について意見交換ができる掲示板を開放しています。活発なご意見をお願いいたします。 掲示板はこちら>>

京都FPクリニック  代表 森 和彦 専門家 11/23

先の記者会見で、欠陥マンションの事業主であるヒューザー社長が「契約解除による購入代金の返金には応じられない」「建て替えの資金を公的資金から借りたい」と言っていた。要するに「お金が無い」「建て替えなら国の責任を盾に公的資金を引き出せるかもしれない」という主旨なんでしょう。予想通り、賠償責任能力が無いということを暴露したということである。
返金なら150億円必要、建て替えなら50億円必要としているが、その差100億円って何だと思います?まっ、それはさておき・・・

それにしても、どうして民間取引の不祥事に公的資金云々となるのか、甘えるにも程があると憤っている。国にも責任があると言いたいのでしょうが、責任は100%事業主にあるのだ。国の責任問題を殊更に語って公的資金を出させたいという戦略は理解でるが、それではあまりにも国におんぶに抱っこではないか。自己責任能力もないのに、このような事業を展開してはいけない。企業としてリスクマネジメントの欠如も甚だしい。

この問題はあくまで民間での問題であり、国が事業主の援助をするべき性格のものではない。公的資金というのは我々の税金であり、増税議論がある中、更なる負担は出来るはずがないし、出来てもするべきではない。事業主が自力で対応するべきものである。そうしないとエエ加減な管理体制による事業が減らない。最後は国が助けてくれるという前例は作ってはいけない。
気の毒ではあるが、購入者も自己責任の自覚を学習することが必要だ。自己責任とはこういうことだという認識が必要だ。誰も助けてくれないのが自己責任の原則である。自分で調査し、確認し、信頼足りうると判断して行動し、その結果の責任は自ら負うという覚悟が「自己l責任」ということである。この国の国民は今まであまりに過保護であった。しかしこれからは違うのだ。被害者ではあっても、その被害の賠償を取るということも、自らの力による事を求められる時代なのだ。国は助けてくれない、という大原則を忘れてはいけない。だから自由を主張できるのだ。

今回の事件は、全ての人が自己責任ということの意味を体験し、目覚める機会と捉えるべきだ。 この事件は事業主と購入者の民間同士の取引にまつわる事件である。但し、倒壊すれば当事者のみならず、無関係の周辺住民などに被害が及ぶ可能性があるので、その懸念のみに国は対応することになるが、取引当事者間に介入することがあってはならないと信じている。ましてや、事業主に資金能力がないからといって、公的資金が、一時的であるにせよ、資金能力が無いと言っている企業に融資するようなことがあってはならない。返す当てもない企業に担保もなしに融資すれば、それこそ国による国民への背信行為である。理由や背景は無関係、義理も人情もない、何故なら大切な国民の税金だから、一部の民間取引のために使えない性格のお金であるからだ。

京都FPクリニック  代表 森 和彦 専門家 11/23

倒壊の可能性があるようなマンションを購入しないために、我々購入者はそのマンションの建設において何をチェックすればいいのでしょうか?答えは、チェックのしようがないということになります。では、こういうマンションを購入しないためには、どうすればいいのでしょうか?実は、事前に防ぐ方法は皆無に等しいのです。だから、購入する場合のポイントは、事後の問題解決能力について調査することなのです。万が一、購入したマンションが、今回のように損害賠償請求するような欠陥マンションであっても、事業主(売主)に損害賠償請求に応じるだけの財務力があるかどうか、ということの判断が重要になるのです。
ペイオフ解禁で銀行を選別する目は厳しくなりましたね。潰れる心配のない銀行を選択しようと調査しますね。何故なら、自己責任が求められるようになったからです。不動産取引に限らず、民間での経済的行為は全て自己責任です。従って、マンション購入という行為によってもたらされる結果は全て自己責任です。
今回のような事件では、購入者は売主に対して、損害賠償を請求することになります。しかしながら売主に責任遂行能力がなければ、売主は破綻するでしょう。破綻すれば、購入者は賠償請求する相手を失い、結果的に「価値なしのマンションと住宅ローンが残る」ということになります。これが自己責任ということなのです。
そうならないための購入するマンションを決める際の重要ポイントは、事業主=売主の財務力を調査することです。大手の不動産会社は、マンション事業だけではなく多くの事業分野で展開しているので、キャッシュフローも潤沢で、当然資産規模は莫大で、社会的責任も大きい。三菱地所、三井不動産、住友不動産、平和不動産、近鉄不動産・・・誰でも聞いたことがある会社が安心であるというのは、そういう意味である。バブル崩壊以降、聞いたこともない不動産会社が事業主として分譲し、聞いたこともないような設計事務所が設計・監査し、聞いたこともないような建設会社が施工するというマンションが多く販売されている。万が一の責任能力がなければ、今回のような甚大な被害と泣き寝入りという結果になりかねない。
銀行にお金を預けるのと同じような感覚でマンションを選択してもらいたい。そして選択のポイントは、事業主=売主の資産規模や財務力であるということを忘れないでほしい。

京都FPクリニック  代表 森 和彦 専門家 11/23

構造計算をごまかして、建築コストを安くして、最も利益を享受できるのは誰だろう?という事件推理の常套的発想で推察してみると、それは姉菌一級建築士か?元請の設計事務所か?それとも事業主のヒューザーか?
この場合、物件の瑕疵担保責任として売主=事業主=ヒューザーがその責任と負担において買主である現所有者に対して賠償しなければいけないことになる。ヒューザーは自己の関知しない事件であるとするならば、依頼した設計事務所に賠償請求することになり、設計事務所は下請けの姉菌一級建築士に賠償請求することになる。
いずれにせよ、ヒューザーは今回の事件の共謀正犯であるかどうかに関わらず、現所有者(分譲当時の買主)に対して、瑕疵担保責任を負うことになる。今回のように構造上の欠陥で安全性が保証されないような事件は、修繕や補強が可能なのかどうか疑問であるが、それが不可能である場合、買主は売主に対して違約解除による損害賠償を請求することになる。通常「売主は受領済みの全額を返還して、さらに違約金として売買代金の10%(もしくは20%)相当の金額を支払う」ことになる。
マンション分譲という事業は、全く売れないような失敗事業が一つあると会社の存亡に関わると言われている。おそらく今回の事件でヒューザーは危機的な状況に陥ると考えられる。瑕疵担保責任を十分に負担できない可能性が非常に高い。かといって、今回の事件を行政の責任とするのは本末転倒である。あくまで責任は業者側にある。国に何らの責任はない。
自己責任の時代にいつまでも「お国におんぶに抱っこ」では情けない。不動産購入も自己責任の問題である。今回のような一種の詐欺に遭うのも自己責任の問題である。
バブル崩壊以降、聞いたこともない分譲会社が、聞いたこともない設計事務所、聞いたこともない建設会社でマンション分譲するケースが非常に多い。今回のような問題は、氷山の一角と言われている。構造上のチェックなんて素人には出来ない。出来るとすれば、事業会社や建設会社の信用調査ぐらいである。聞いたこともないような会社に生命を託すほどに我々は無頓着ではないはずだ。
ペイオフ解禁で銀行を選択する以上に、生命を託すマンション業者の選択には慎重になるべきであろう。モデルルームの鮮やかさに惹かれて、その場で申し込むなんて愚の骨頂である。
マンションを購入する場合は、事業主・設計事務所・建設会社の三社について十分な調査をしなければいけない。販売会社というのは、販売する会社なのでどうでもいい。聞いたこともないような事業主の場合、販売会社に有名な大手不動産会社を使う場合がよくある。「○○不動産がお届けする・・・」というように。でも○○不動産が事業主ではありませんから・・・。ごまかされないように・・・。

IC竹添  hamtake 専門家 11/24

●分譲済マンションの入居者がとるべき対応策とは?

現役管理組合理事長として

デベロッパーよりの購入価格返金に対する申し出は各個人の問題となります。
マンション全体として動けません。

建替申し出に関しては管理組合として臨時総会開催による決済が必要。
但し、それが通常建替え要件の5分の4なのか?
全員同意が必要なのか?
この部分はやっかいです。
合意形成がどこまでとれるのか難しいですね。

緊急災害同等判断として超法規的措置も考えれますが、後々に大きなしこりが残るリスクはあります。

トータルライフプランニング有限会社  取締役社長 大西 弘喜 専門家 11/24

私の方で気になるのは、今後の物件です。

本来、これだけの騒動になりましたので今後は、各関係者の浄化作用により、このようなひどい物件が出ないと考えるのが普通です。

しかし、昨今の土地バブルにより、各デベロッパーの現在仕入れている土地の取得価格は、非常に高く、この取得価格の土地を開発し再販すると本来相当割高になります。

このため、来年度から供給されるものについては、相当高くなる予定です。
しかし、この価格にあわせて、利益を取ると再販するのには相当厳しい高値が予想されておりました。

この、値上がりをそのまま価格に転嫁すると売れ残る可能性もあり販売価格を下げるためには、
1.値段を上げる
2.利益額、利益率を下げる
3.建物原価を下げる

この3つしかありません。

このコストダウンが、企業努力ならいいのですが・・・・

来年当たりに供給されるマンションのうちあまり安いものは逆に、よく調査しないと怖いのではないでしょうか。

この程度で済みません。

谷口法務コンサルタント  代表 谷口 昌良 専門家 11/24

今までこの事件に関しては、呆れてコメントする気にもなりませんでしたが、元建築業界出身でマンション問題を取り扱う人間としては、話さないわけにはいかないかなと思い、遅ればせながらこの件に関してコメントしたいと思います。

今回の事件は、
 ・ヒューザ(建築主)
 ・姉歯建築設計事務所(構造設計)
 ・木村建設(工事施工会社)
の組織ぐるみの犯行であることは間違いないでしょう。

建築主は、コストを安くしたい一心で、また設計会社・施工会社は、仕事が欲しい一心で、データを改ざん(姉歯設計)⇒鉄筋量を減らした施工が可能(木村建設)⇒コストの安い建物を提供する(ヒューザ)というパターンのルーティンワークを行っていたのだと思います。

一方では、ボクはこの事件は、
『建築確認申請の審査を"官"から"民"に委託したことによる弊害』
だとも言えると思います。

以前は、建築確認申請の審査機関は行政でした。

しかし、"官"から"民"へという時代の流れの中で、建築確認申請の審査も同じようにシフトしました。

すると、"民"の審査機関というのは"官"とは違い、当然営利目的ですから、自分たちのところで少しでも多くの仕事を取りたいわけですよね。


じゃあどうするか?


他の審査機関よりチェックを甘くして、仕事を取ろうとするわけです。

新聞記事なんかを読みますと、現に姉歯事務所は、日本ERIのチェックが厳しいとの理由で、イーホームズに審査機関を変えていたとか。。。

イーホームズは、『自分たちの審査に落ち度はなかった』と言ってましたが、いくらを数値を改ざんされたからといっても、躯体の鉄筋量を見れば一目瞭然。素人でもない限り、おかしな事には絶対気付くはずなんです。

要するに、イーホームズも共犯みたいなものです。(っというか、ボクから言わすと明らかに共犯です)

さらに、"民"に委託することによって、今回のような事件が起こった場合の責任の所在をハッキリさせていなかった"官"(行政側)にも責任があると思います。


どういうことか?


"官"(行政側)がこのようなミスを犯せば、当然損害賠償ものです。
しかし"民"の審査機関の中には、そんな莫大な損害賠償能力のない会社もあるでしょう。
しかし、行政はそんな会社を平気で審査機関として指定しているわけです。

それでいて問題が起こると、"民""民"の話なので「我関せず」

これでは、無責任過ぎますよね。

法律で言えば、
 ・売主(建築主)の瑕疵担保責任
 ・設計会社・施工会社の不法行為責任
という事になるんでしょうけど、こんなに不備な制度を作った国自体にも十分責任はあるのではないでしょうか?

今後どういった形で被害者に補償していくのか興味深いところです。

株式会社スペース・デザイン研究所  代表取締役 丹羽 啓勝 専門家 11/25

今回の問題は、作り手であるデベロッパーの経営体質が発端です。 

売れればいいという姿勢から、マンションデベロッパー同士の過激な価格競争を招き、より安く、よりよいものを供給しないと、売れない、売れ残ってしまう時代になっています。

 この低価格という命題のもと、設計事務所は、仕事が欲しいため無理してでも受け、その下請けとなっている姉歯のような構造設計事務所に、当然しわ寄せがきます。

 さらに、工事が欲しいために、ゼネコンも赤字を覚悟で受注します。しかし、この赤字を何とか少しでも黒字にしようと必死になります。

 ゼネコンの段階で、構造的におかしいと確認できないはずがありません。

 さらに、この建築確認申請書類をチェックするはずの私的・公的機関も、目くら版を押している体質が浮き彫りにされました。

 みんなみんな同罪で、連帯して責任を果たすべきです。

 今回の事件は、氷山の一角です。
大なり小なり、こういうことはどこでも起こりうること。

 購入者は、今回の事件を教訓に、安いからいい、見た目や利便性、間取りがいいから買う、といった安易な考えで購入すると、後でとんでもないことになることを、肝に銘じておくべきですね。

有限会社Eアイム  代表取締役 榎本 和裕 専門家 11/25

●業界の体質が悪いのか?
いつも思っていることですが、売れるマンションと良いマンションが乖離していることが原因でしょう。
やっぱり安く、広く、仕様、立地が良ければ売れます。

それを事業主が追求するからコストを追及する限界を超えるコストダウンをすることになる。

やはり事業主を中心に(頭にかな)建設会社、設計事務所が連なっている。

建設会社は会社の規模から考えて不況を持ちこたえられる(だから大手しか残っていない)。設計事務所は本当に個人レベルでやっているところが多いです。
叉、事業主にくっついているところは社長と苦楽を共にしてきた事務所がいたりします。頭から言われると逆らえない雰囲気があるようです。

もちろん頭は事業主です。業界の強いものには巻かれろの体質。

●今回の事件は氷山の一角なのか?
氷山の一角だとは思いたくないですね。
今回は犯罪として考えたい。
このような狂気の人間があっちこっちにはいて欲しくない。

●今、デベロッパーがしなければならないこと。
設計事務所との面談でしょう!
もう一度信頼関係を構築してもらいたい。
指示しなければ追い詰められないです設計事務所も・・・

●分譲済マンションの入居者がとるべき対応策とは?
管理会社を通じて保管図書の中から、構造計算書があるか確認してください。
ご心配なら信用の置ける設計事務所にチェックを依頼。

しかし、関西は大震災を経験しています。
震度5を体験したマンションは大丈夫と考えるのが自然ですよね。

●分譲マンションを契約した消費者はどう対応すべきか?
事業主へ確認をとってください。
これだけの問題になっているのでこの問題に対して明確な解答が出来ない事業主は考えものだと思います。

●購入検討者はどんな点をチェックするべきか?
今回の事件は、いわゆる犯罪です。

基本的には建築確認申請を提出し認可されたマンションは問題なしと判断するべきで、過剰反応はするべきではないと思います。

今回の場合、私見ですが事業主、建設会社、設計事務所全てが絡んだ事件だと思います。一人の構造設計士が単に偽造をしてお金儲けをした問題ではない気がします。

ありかリアルエステート  代表 菊池 浩史 専門家 11/26

【住宅の安心・安全は社会のインフラ】

  今回の事件を通して、「住宅の安心・安全」がいかに大事なものかを改めて痛感している方が多いのではないでしょうか。私は常日頃、人が暮らす場所、空間である以上、何よりも安心、安全の確保が最優先であるといい続けてきました。しかし、それが軽視される風潮にあることが、残念ながら表面化しました。デフレ時代のなかで、消費者の価格選好性が高まっています。それに応じて、デベは低価格路線を走り、ゼネコン、設計事務所は仕事を受注するためには無理難題を呑んで、結局、購入者の目にさらされない部分(ですが、一番重要な性能)に皺寄せが及び、購入者が被害を被ったというのが今回の事件の背景だと思います。

 補償問題等を含めた購入者への対応と関係者の責任追及問題と同時に、今後このような問題の再発防止に向けてどのような取組みが必要でしょうか。市場の競争原理のなかで行動しておれば本件のような輩がでてくるのは、誤解を恐れずに言えば、やむを得ない、避けられないともいえます。高いモラルを要求するだけでは実現できません。一方、購入者が購入時に耐震性を確認することも現実には非常に困難なことです。だからこそ、法があって監視機関がある、これこそが法治国家であります。その監視機関がその本来の役割機能を果たしていなかったところに一番の原因があるのではないでしょうか。ならば、そこを徹底的に議論しなければなりません。その際、一つの切り口となるのが官民の役割分担とは何か、ということです。

 小泉政権になって「民にできることは民で」の方針のもと、官から民への大きな流れができ加速されているのは事実です。その方向性については賛成であり、今後とも民間主導の経済を進めるべきで、それが社会の活性化に繋がるはずです。但し、街づくり、家作りの場面での広義のインフラは、官が責任を持って形成していかなければなりません。耐震性は住宅のまさにインフラと呼ぶべき性能です。確認検査業務を民に開放する方向は良いとして、そのなかで如何に官が官の責任で監視機能を発揮していくか、これが早急に求められているのではないでしょうか。野球で例えれば、グラウンドでプレーする選手(民)と、野球ルールに基づき審判し、ルール違反には退場処分、あいまいなプレーには観客への説明を行うアンパイア(官)がいて、始めてゲームは成立し、観客は満足します。

 住宅の耐震性のように、住宅の根幹・インフラに対する官の監督検査機能は強化すべきです。それと、住宅供給は市場原理に委ねるという方向性は相容れないものではありません。とかく日本人は時代の流れに大きくなびく傾向にあります。「官はダメ、民に任せ」と言ってたかと思えば、「民は儲け主義だ信用できない。官がしっかりしろ」といった具合に。自治体が検査した物件にも偽造があったようですが、「だから官もだめ」ということでなく、住宅の安心・安全とそのために必要な官民の役割という方向で前向きの議論を行われることを期待します。

武内 義憲 専門家   プロフィールはこちら>> 11/26

私は特に建築業界の人間では無いので、感じるままに述べますが。

●業界の体質が悪いのか?
この様な事件が1や2のディベから出た程度では、業界の体質の良し悪しは言えないと思います。

●今回の事件は氷山の一角なのか?
これも現状では一角なのかどうか判らないでしょう。個人の主観でどうこうと言うにはスケールが大きすぎます。国が調査をしているのだからその結果を待つべきです。

●今、デベロッパーがしなければならないこと。
信用回復だと思います。それか住宅性能表示なり住宅性能保証等の制度を率先して採用すべきかと思います。

●分譲済マンションの入居者がとるべき対応策とは?
不安であれば管理組合として耐震診断を受けることだと思います。設計図や竣工図が無いと難しいですが。

●分譲マンションを契約した消費者はどう対応すべきか?
色々な情報が入ってきて不安だとは思いますが、惑わされずに販売主に情報を要望してそれを信頼するしかないと思います。

●購入検討者はどんな点をチェックするべきか?
上記のような各制度を採用した物件を選ぶ等だと思います。有名な企業を選ぶこともそれなりに有効だと思います。


設計士ははなから全責任負う事を放棄し、建設会社は倒産、ディベもニュース生出演では良い事言っているが、その信義や実行性は疑わしい、検査会社に全責任は無い、となってなんだか国に責任を求める声が有りますが、それは如何なものかと思います。

責任を取る人や会社が駄目で補償費が段々雲行きが怪しくなったからといって、普段は責任追及しない国にその補償を求めるのは変だと思います。検査会社の責任分以上を国に責任が有る訳では無いですし。

今回は規模が多いだけの話で、欠陥住宅は今までにもある話ですし、余り反応することは宜しくないと思います。悪質リフォームとかもそうですが、発覚してこそ現行の制度も改善していけるというものです。今は国も調査を進めている最中で、マスコミの情報しか入ってこない我々当事者外の者が、あれこれ言うにはまだ早い段階だと思います。調査が終わり公表され、現行制度の改善の草案等が出れば、その良し悪しなど議論すれば良いと思います。

今の段階でどうこう言うのは、台風の進路をTVで予測する気象予報士と同レベルな気がします。

コンフィプレイス  代表 辰巳 栄子 専門家 12/3

ニュースで第一報が流れて以来、偽造が発覚したマンション、ホテルは増え続け、検査機関もイーホームズだけでなく、ERIのほか、各地方の役所でも見過ごしていた事実が明らかになってきました。

これでイーホームズだけの問題ではなくなってしまいましたが、それでも群を抜いて多い状態を見ますと、特定の検査機関と販売会社、建築会社の関係が鮮明になってきました。

参考人質疑に関しても三者のコメントはあきれるばかりでしたが、今回の事件は規模が大きすぎます。
悪いものなら検査を通すなと言う、居直りとしか思えないヒューザーの発言でしたが、今はこのヒューザーの発言はさておき、一般の購入者が普通は知る事のできない構造計算の部分でこれだけ大量にひどい検査が通ってきたこと自体がやはり大きな問題だと思います。

官から民へ移ったのが原因だとも言われておりますが、私自身は一概にそうは思いません。
要は役所仕事であれ、民間の仕事であれ、チエック機能が正常に働いておればこのような事にはなっていないはずです。
今後、このようなチェック機能がどこまで回復するかが課題になってくると思います。

また現段階では大抵構造計算は購入者に公開されることはありません。
よく見せてもらえて、事務所で見てください、持ち出しはダメですが圧倒的に多いと思います。
購入者としては何千万も出して自分の安全を買うわけですから当然の要求のような気もするのですが反対にデベロッパー側にしてみれば、どこにライバルがいるか分らないのに手のうちは見せられない、それどころか見せたくないものがでてくる可能性がありますから、歓迎しない気持ちもわかりますがこのギャップを今後どのように埋めていくのかも課題になりそうです。

この問題が発覚してひやひやのデベロッパーもいるかもしれません。
しかし一方できちんとした仕事をしている会社もたくさんあるはずです。

今回のことは、いくら自己責任といわれても、建築基準の検査に対する信頼性が根底から崩れたのですから購入者に非を求めるのは難しいと思います。

不動産業界も建築業界も淘汰されていくと思いますが、その中で購入者自身もまた一段と進化しなくてはならない局面が来たような気がしました。

京都FPクリニック  代表 森 和彦 専門家 12/4

●偽造マンション購入者の今後の対応について

政府がどういう対応をするかは別として、購入者の今後の対応としては、避難勧告が自治体より発せられている場合は、いち早く退去するに越したことはない。万が一の場合、退去しなくて被害にあったとしても、行政はしかるべき警告をしたのに従わなかったのだから・・・云々となりかねないからです。

しかしながら、現実問題として退去費用もないし、仮住まいの費用もないと陳情されて、退去されていない方が多くおられるようですが、本当にそうでしょううか?引越費用で多くて約20万円位でしょう。家賃分はローンの支払を一時的でもやめてしまえば支払えるでしょう。こういうケースで金融機関が不払いを理由に法的措置をとるとは考えにくい。

身の安全を強く訴えるのであるなら、どんなことをしても、多少の不自由は我慢してでもいち早く退去すべきです。誰かが助けてくれるのを待つ、行政に訴え続ける、というのもいいですが、万が一の時被害を受けるのは入居されている方々です。

こういうところに、リスクについての正しい認識がないように思えてなりません。この場に及んでは、絶望感にたじろぐのではなく、自身の身の安全、家族の身の安全を第一に現場対応すべきです。早く逃げることです。いつテロが起こるかわからない、爆弾はある、非難しなさいと国が言っている場所に、お金がないからくれるまでどこにも行けないと訴え続けるような態度は、いかがなものかと思います。身の安全が第一で、そういう事態であると考えるからあえて苦言を申します。

身の安全を守ることと損害賠償の問題とは別次元で対応することが必要です。

震災被害等で購入したばかりのマイホームを失う方も多くおられます。仮設住宅に涙ながらに住まざるを得ない方々をメディアで見るたびに言葉を失います。国の支援は「なおざり」程度のものです。災害被害者に何の責任もありません。しかしながら力強く復興されているではないですか。自己責任ということからすれば、災害被害者にそれを問うのは間違いです。しかしながら身の安全や生活を自身で切り開いておられるでしょう。

今回の事件の被害者は本当に気の毒ですが、これからの時代は、何度も言うように「自己責任」が問われる時代になります。万が一というリスクの適切な掌握と対応策を準備しておかなければならない時代になります。自己判断による行動の結果については、もはや金銭的に過保護な国ではなくなります。そのことを逃げずに学習していただきたいと望んでいます。一部の方からは、被害者に冷たいと批判もありますが、消費者の犯罪被害回避のための心得として「自己責任」の覚悟を肝に銘じてもらいたいのです。

消費行動に慎重になり、知らないことは専門家を駆使するなど時間とお金を費やして調査し、そして不幸にも結果において犯罪や瑕疵に遭った場合でも、損害賠償を問える相手かどうかの判断をする。そういうことが自己責任という意識の中で消費者の常識として根付けば、犯罪の芽は摘めるのではないかと思います。

マンション相談室 主宰 坂本 和真 専門家 12/10

耐震強度の偽装問題が日々報道される中、ご心配の気持ちでいっぱいの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回の一連の事件を引き起こした関係者には、不動産業界に携わるものとして、非常な憤りを感じています。

建物の専門家ではない個人が、構造強度の詳しいチェックができないのは当然です。
そのために、一級建築士がその資格に基づき設計し、公的確認機関の審査を受けたマンションを、個人は信じるしかありません。

今後の行政による事態調査、真相の究明と再発防止策を待つところです。

不動産業界に携わる者として、11月17日の国土交通省による偽装の発表以
来の経緯の要約と所見を述べたいと思います。

(1)姉歯建築士の構造設計偽装の調査進捗は?

今まで欠陥住宅と言えば、施工業者の手抜きが原因でした。

しかし、設計段階、及び建築確認申請段階の不正が明るみになったことで、今まで想定していなかったような建設物に対する信頼性への疑問が明るみに出ました。

そのため、不動産・建設業界全体に対する不信感が生まれてきます。

この問題の全容解明が急がれています。

国土交通省は、姉歯事務所が関与した全208物件に関して、建物のある地区の自治体に調査を求めています。 

 (1)偽装の有無
 (2)偽装があった場合、耐震強度の再計算

12月中旬には結果がまとまり、全容が判明する見込みです。

12月6日、千葉県は建築士法に基づき、姉歯建築士の事務所登録を取り消しました。
より罪が重い『詐欺容疑』などの立件も視野に入れているとのことですが、『殺人未遂罪』といってもいいほど悪質であり、重い罰を受けるべき重責があると考えます。


(2)他の設計事務所でも同様の偽装はないのか?

この問題は、氷山の一角であるという指摘もありますが、どう思いますか?

マスコミで報じられた柱の鉄筋を映像でみると、明らかに鉄筋量が不足していることが感じられます。

関係者が建設現場で柱や梁などの主要構造体の配筋を見れば、高度な専門家でなくても、疑問に感じるはずです。

おそらく、施工会社の現場管理者は感ずいていたのは間違いありません。

私見ですが、今回の問題は設計会社、下請けの構造設計士、施工会社、及び設計施工に深く関与しているコンサルタント会社は共謀していたと考えるのが自然です。

今回の一連の不正は、『事件』であり、業界全体の体質とは信じがたいと思います。

ただ、大手ゼネコン2社が施工した2棟のホテルで偽装が発覚したことは、残念です。
どちらも下請けに今回の事件にかかわった木村建設を使っていたと報じられていますが、元請の大手ゼネコンには当然監督義務があります。

国土交通大臣は事態を重く見て、2社を事情聴衆するとのこと。


(3)誰が不正により、巨額の利益を得たのか?

人命を奪いかねないような構造設計の偽装を行なうことによって、姉歯建築士が巨額の利益を得たような事実はないようです。

『設計の仕事を他の会社に廻す』という程度の恐怖にかられたことが理由のようです。
このことから、建築士法の罰則規定の軽さ(最大50万円)も問題視され、再発防止のため、建築士法の改正を促すことになるでしょう。

現在までの報道によると、総合経営研究所の内河所長が中心的な役割をはたしていたように感じます。

今後、姉歯建築士、内河所長、木村建設の木村社長らが国会に証人喚問されるとのこと。

国会で事態が究明されることを切に願います。


(4)マンション建設の流れは?

マンションが作られる一般的な流れは、下のようになります。

この流れの中で、マンションの品質が幾重にもチェックされてきたのですが、設計士、施工者、コンサルタントなどの共謀により、また、建築確認機関の見落としで、耐震強度のきわめて低いマンションが建設されてしまったことになりました。

             《今回問題の関係会社》

【建築主】          ヒューザー
  ↓            シノケン
  ↓            サン中央ホームズ
  ↓            
【設計事務所】        森田設計事務所、エスエスエー
  ↓ ↓↑         スペースワン、木村建設
  ↓ ↓↑         
  ↓【構造設計事務所】   姉歯建築設計事務所
  ↓
  ↓    
【指定確認検査機関・自治体】 イーホームズ、日本ERI
  ↓            東日本住宅評価センター
  ↓            台東区、荒川区ほか
  ↓
【工事請負会社】       木村建設、サン中央ホームズ
  ↓            シノケン、太平工業 他
  ↓
  ↓
【指定確認検査機関・自治体】 
  ↓
  ↓
  ↓
【完成】


(5)国・地方自治体の責務と最も重視すべき判断基準は?

それは、『国民の生命と安全の確保』です。

耐震性の劣る建物が、いつ震度6程度の地震に合うかわかりません。

大地震が起これば、建物はかなりの確率で倒壊することになります。
対処の緊急性が重視され、早急な対応が望まれます。

12月5日に国土交通省が建築基準法違反の疑いで姉歯一級建築士を刑事告発しました。
対象となる4物件での耐震強度は震度6強の地震に耐えうる強度を1.0とした場合、2〜3割程度と著しく低く危険であることが判明しています。

また、4物件は問題の主な関係会社を網羅するという観点で選ばれているとも考えられています。

その関係者とは、
売主:ヒューザー、シノケン、施工:木村建設、確認機関:イーホームズ 
などです。

真実の早期究明により、一刻も早い不動産業界の信頼回復が求められています。


(6)建築確認申請は、国・地方自治体の公共が担うべきだったのか?

1999年、建築確認申請業務は民間に開放されました。

一部では、この民間への開放が今回のような問題を起こしたとの意見があります。

しかし、私はそう考えていません。

日本的な責任を『お上』に押し付ける風習を捨て、民間企業が適正なルールの下、消費者のために競い合う健全な市場を造ることが第一に構築されるべきことです。

『官』は、『民』がルールに基づいてルールを逸脱しないように厳正な審判の役割を果たすこと、つまりチェック機構の体制を作ることに全力を注ぐことだと思います。


(7)政府による居住者への公的支援

政府は、12月6日、耐震強度偽装が発覚した分譲マンションを所有する居住者への公的支援策をまとめました。

地震時に、倒壊の危険性が高く、解体が必要な7棟のマンションについて、国土交通省はマンションの立地する地方自治体と詰めの調整に入っているとのことです。

その公的支援の手順は、
 1.居住者が建替えに同意
 2.地方自治体が都市再生機構などを通じてマンションを購入
   (土地代相当額にて)
 3.解体・建替え後、希望者に売り戻す
ということです。

引越し代や一時居住用の公営住宅の家賃、建物解体の費用は国と地方自治体が全額負担する模様。

このような国などが費用負担をする根拠は、確認申請を民間に委託したとしも、その最終チェックの責任は行政にあるとの司法の判断があるからです。

対象マンションの元々の価格は、4000〜5000万円が中心であり、建替えに伴う居住者の実質的な追加負担は、1000万円超となる見込み。

そのため、解体・建替えの最大のポイントは居住者の同意です。

5分の4以上の同意があれば、反対する人の権利を買い取ることも可能です
が、負担する金額が多額なため、新たな議論を生み出しかねません。

ここで、視点を少し広くしてみましょう。

居住者の抱える悔しさ、安全の確保は最重要すべきでしょう。
しかし、倒壊からの安全を守るのは、居住者だけではありません。

近隣住戸や公共交通機関にも及んでいます。

鉄道線路沿いのマンションやガスタンク横のマンションなどもあり、国民の安全性を緊急に確保をする必要があります。

国民の安全を守るという視点で、スピード感ある対応が求められています。


(8)マンション居住者はどのような対処をすればいいのか?

1.姉歯建築士が構造設計に携わっているかどうかを確認

2.構造設計面での安全性の再確認を依頼し、問題がないということであれば、その趣旨の内容を書面で取っておく。
  (特に売主の瑕疵担保責任が切れる10年以内にとっておきたい)

3.竣工図・構造計算書は売主から管理組合に移管されることが義務付けられているので、その所在を確認しておく。
  (2001年施行の『マンション管理適正化推進法』)
  2001年以前の竣工物件で、もし、管理組合または管理会社が保管していない場合は、売主に管理組合として提出を求めましょう。

4.さらに不安なら、
  竣工図と構造計算書があれば、公共的な専門家に点検をしてもらうことも可能です。無料の相談窓口としては、

   ・市区町村の建築指導課
   ・建築士事務所協会
   ・日本建築構造技術者協会
  など。

  地方自治体では、管理組合からの要請があれば、構造計算等の再チェックを受ける行政が増えています。

5.もし、欠陥が見つかったらどうしたらいいのでしょうか?

  『住宅品質確保促進法』では、10年間、主要構造部分の瑕疵担保責任を売主が負っています。

  欠陥が補強工事で回復しない場合、建替え、契約解除による買戻しなどは売主責任となります。

  ただし、マンションに欠陥があったとしても、住宅ローンの支払義務は免除されません。
  数十年にわたるローンの支払いは契約者として履行しなければなりません。

  契約という法律行為は、『自己責任』を伴います。

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