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竹見理子
税金の事は竹見が伝授!

竹見  理子  竹見理子税理士事務所
難しいと思われがちな税金のちょっと得する話しをわかりやすく伝授。
プロフィール

住宅に係る税金のおさらい(3)
2007年07月02日

譲渡時に課されるもの

<所得税・住民税(道府県民税・市町村民税)>

 所得税は給与所得、不動産所得、配当所得など10種類の所得の種類に分けられていますが、住宅を譲渡した場合の所得は「譲渡所得」に区分されます。譲渡所得のうち、住宅のように土地や建物に係る所得については他の所得と分離して課税されます。

税額は次の式により計算されます。
 (譲渡価額―取得費―譲渡費用―特別控除)×税率=税額

☆取得費
 取得費の計算において注意すべき点は、建物の減価償却費を控除しなければならないということです。(土地は減価償却しません。)売却価格が購入価格より安くなっているから損をしたと思っていても減価償却費を控除すると利益が出ていたということもありえます。
 例えば、20年前に土地3,000万円、建物2,000万円で購入した住宅を売却した場合の取得費は
 土地3,000万円
 建物2,000万円―2,000万円×90%×0.031(木造の場合)×20年=8,840,000
 合計38,840,000円となります。
もし、この家が4,000万円で売れたとしたら、利益が出ていることになります。(実際には譲渡費用(後述)がかかっていたり、特別控除(後述)がありますので、この金額に税金がかかるわけではありません。)

 取得費には売却した住宅を買い入れたときの購入手数料やその後に支出した改良費も加算されます。これらの領収書や明細書は大切に保管しておきましょう。

 なお、相続により取得したものなどで土地や建物の取得費が分からない場合には、譲渡価額の5%を概算取得費とすることができます。


☆譲渡費用
 譲渡費用とは、土地や建物を売るためにかかった費用のことをいいます。例えば、仲介手数料、登記費用、売買契約書の印紙代がこれにあたります。もし、土地を更地で売却するために建物を取り壊したということになれば、その取壊し費用は土地にかかる譲渡費用になります。


☆特別控除
マイホームを売却した場合には所有期間に関係なく最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例を受けることができるのは自分が住んでいる家屋を売る場合又は家屋とともにその敷地や借地権を売る場合です。以前に住んでいた家屋や敷地の場合には住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ることが必要です。
ただし、売手と買手が親子や夫婦といった特別な関係にある場合や一時的に入居していた仮住まいの家屋、別荘などについては特別控除の適用はありません。
また、この特別控除の適用を受けるためには確定申告をすることが必要です。


☆税率
土地や建物に係る譲渡所得の税率は所有期間が5年超である長期譲渡所得と5年以下である短期譲渡所得に区分されます。

ここで注意しなければならないのは、5年超であるか5年以下であるかの判定は譲渡のあった年の1月1日で計算されるということです。
例えば、平成14年6月1日に取得した住宅を平成19年7月2日に売却した場合、普通に計算すれば所有期間は5年1カ月で長期譲渡に該当しそうですが、平成19年1月1日における所有期間で判定されるので5年以下の短期譲渡に該当することになります。


  ○長期譲渡所得の税率
    長期譲渡所得の税率は、所得税15%、住民税5%です。

 ○所有期間10年超の居住用財産の譲渡をした場合の税率
 譲渡をした年の1月1日における所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合には次のような軽減税率の適用を受けることができます。
     6000万円以下の部分・・・所得税10%、住民税4%
     6000万円超の部分・・・・所得税15%、住民税5%


  ○短期譲渡所得の税率
    短期譲渡所得の税率は、所得税30%、住民税9%です。
    短期譲渡所得の税率は非常に高くなっています。上で述べたとおり、所有期間の計算は売却日ではなく売却した年の1月1日になりますので、間違えないように注意して下さい。


☆確定申告
  上記で述べたとおり、土地建物に係る譲渡所得は分離課税ですが、確定申告は他の所得と一緒に一枚の申告書に記載して、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に行なうことになります。サラリーマンの方であれば会社から渡される源泉徴収票を用意しておきましょう。医療費控除を受けようとする場合にも一緒に申告することになります。
3000万円控除や軽減税率の適用を受けるためには確定申告をする必要があります。譲渡所得の申告にはたくさんの資料を用意したり、明細書を作成したりする必要がありますので、早めに準備に取り掛かりましょう。毎年2月のはじめころに税務署や税理士会で譲渡所得の相談会が開かれるところもありますので、利用されると便利だと思います。


2007年07月02日

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