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印南和行

物件の事は印南が伝授!

株式会社南勝
印南  和行  株式会社南勝代表取締役
建設・不動産・金融の知識をもとにトータルアドバイスが強み。
プロフィール

買い替えでマンションを買う前に!
2009年11月04日

 マンションを購入する方の中には、買い替えの方も少なくありません。この場合、自宅が売却できなければ住宅ローンが組めず、新しいマンションに住めないといった方もいます。マンション購入と同時に自宅の売却も重要になってきます。

今回は売却について質問が多い内容についてお答えする形でお伝えいたします。

1.査定価格はどの会社も同じなの?
 同じ物件を数社に査定してもらっても、それぞれ違う結果がでます。その差が大きい場合も多々あります。そうなると、一番高く査定してくれた会社が良いように思えますが、そうとは限りません。 売却の依頼欲しさに、相場よりもわざと高くして査定する業者もあります。こういう業者は、売却の依頼を受け、販売活動をして少し経つと、「売れ行きが厳しいので価格を下げましょう」といって相場の金額にするケースがあります。査定価格が高いからその業者が一番良いとは限りません。

2.どんな会社に頼めばいいの?
 大手の不動産会社か、地場の不動産会社か、それとも知り合い紹介の不動産会社か、大体この3社で悩む方が多いようです。結論から言うと、どの会社に頼んでも問題はありません。ですが、依頼をする前に、担当者がしっかりした不動産知識を持っているのか、接客対応は良いか、どのような販売戦略があるのか、いつまでに売るのか、それまでに売れなかった場合はどうするのか、などは確認しておきたいですね。
また、1社に絞って依頼をするか、数社に依頼をするかによってメリット・デメリットがあります。その内容に関しては、次の「媒介契約の種類って?」で詳しくご説明します。

3.媒介契約の種類って
 売却の依頼をする際は、不動産会社と媒介契約を交わします。この契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約形態があります。

専属専任媒介契約
依頼を受けた不動産会社は、指定流通機構へ5日以内に物件の登録をするとともに、売却活動の状況報告を1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできず、さらに、自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約もできません。
専属専任の依頼を受けた業者は責任が重いですが、売却の際は必ず手数料が入るので、広告などに力を入れる場合が多いです。この契約で、いつまで経っても売却ができない場合は、この会社との媒介契約の継続はしない方が良いかもしれません。

専任媒介契約
指定流通機構へは、7日以内の登録義務があり、業務報告は2週間に1回となっています。専属専任より義務がゆるくなっています。この契約も、特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。ですが、自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができます。
依頼を受けた不動産会社は、他の会社で契約されることがないので、この場合も広告に力を入れる場合が多いです。

一般媒介契約
指定流通機構への物件の登録義務はなし、さらに、業務報告の義務もなくなります。
ポイントは、複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができることです。
依頼を受けた不動産会社は、「広告に力を入れたとしても、他の不動産会社が売却をしてしまうので広告に力が入らない」とあきれたこと言う会社もあります。 ですが、広告に力を入れなければ、不動産会社も売却ができなくなるので、結果的には広告に力を入れます。

どの契約形態にするかは、不動産会社や担当者の対応や戦略を聞いた上で決定することが重要です。

4.どんな費用が掛かるの?
一般的には、媒介手数料と印紙代、登記費用です。中には、修繕費用や測量代、解体費用、売却益等がでれば所得税や住民税を支払う必要があります。

媒介手数料
手数料は売却する不動産の価格によって変わります。200万円までの物件であれば販売価格の5%、400万円までの物件であれば販売価格の4%+2万円、400万以上の物件であれば販売価格の3%+6万円が、不動産会社に支払う媒介手数料となります。支払う時期は、契約時に半金、決済時に半金というケースが一般的ですが、中には、決済時に全額支払いに対応する不動産会社もあります。

印紙代
売買契約書に貼付する印紙代が必要になります。売却する不動産の価格によって変わります。

登記費用
 物件の売却に伴い登記の変更を行いますのでその費用になります。売却に関する書類作成、住所変更登記や抵当権抹消登記の費用がかかります。


売却も不動産会社任せでは、早く、高く売れない時代になりつつあります。自宅を売却する際は、ご自身でも、積極的に行動しなければならない時代です。

次回は、自宅売却の心得十一ヶ条を説明いたします。


2009年11月04日

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