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和田努
法律の事は和田が伝授!

アクアス司法書士・行政書士総合事務所
和田  努  アクアス司法書士・行政書士総合事務所
不動産購入時には、契約・解約をめぐる問題や不動産登記手続きにおける問題など、様々なトラブルと手続きがございます。司法書士・行政書士の立場から、法律の知識や対処法について伝授させていただきます。
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中古マンション購入の際にチェックすべきこと
2010年03月26日

家を購入することは、一生に一度あるかないかの一大行事です。
それだけに入念な事前準備や十分な検討を必要とします。
あとあと後悔しないためにもしっかり計画し、準備をして契約に向けて臨みたいものです。


さて、家を購入するには様々な選択肢がありますが、
まず、一戸建てを購入するメリットとしては、
自分名義の土地を持つことができ、庭があり、ペットを飼うことができ、
建てた後でも状況に応じて増改築しやすいことなどが挙げられます。

一方、デメリットとしては、郊外などの場合は駅から遠いことが多く、
都会のマンションに比べると不便を余儀なくされたり、
年数が経つと修繕等のメンテナンスの費用がかかったりすることがあげられるでしょう。

 

次に、マンション購入のメリットとしては、
一戸建てに比べて駅から近い物件が多いため、
駅からのアクセスや周辺の状況が良いことが多く、便利な生活ができること、
修繕等のメンテナンスや庭の管理を自分でしなくてもよいこと、
防犯対策が完備されていることなどが挙げられます。

デメリットとしては、ペット可のマンション以外ではペットが飼えない場合あること、
騒音などで悩まされることがあること、管理費や修繕積立金などの
費用が必要になることが挙げられます。

このように、一戸建てやマンションを購入する際には、
金額面や内装の他、様々な検討が必要となります。
今回はそのなかでも中古マンションの購入にあたっての注意点を中心に述べたいと思います。

購入する際に、物件が売却されている理由を確認しておくことも重要です。
近隣のトラブルはないか、近くに工場や鉄塔などがないか、
日当たりはどうかなどを確認しておきましょう。
併せて朝昼晩の交通状況やマンション周りの状況をみたり、
ゴミの収集場所や収集状況を確認してみたりするのもいいかもしれません。


また、中古マンションでは築年数はどれくらいかといった点や
管理の状況などもチェックのポイントです。

概ね、築10年から15年で、一回目の大規模修繕工事が必要となることがが多いため、
それが実施されているかを確認しておくことも重要でしょう。
1981年から実施された新耐震基準に基づき
設計施工されているかも確認なさるとよりよいと思われます。


中古物件の場合は現地を見て購入することが可能ですので
必ず現地に行き確認しましょう。
建物の外壁や天井にひび割れやしみがないか、
床スラブや戸境壁のコンクリートの厚さはどれくらいあるかなどを確認しておくとよいでしょう。
実際に部屋のチェックをすることはいうまでもありません。
その他、上記で述べたとおり、近隣の住環境なども調べておきましょう。


また、マンションの管理面から、エレベーターなどの共用部分の
保守点検が定期的に行われているか、
共用部分であるエントランス、エレベーター、ゴミ置き場などの清掃が綺麗に行われているか、
管理組合の活動状況はどうかも確認事項です。

長期修繕計画の内容や修繕積立金については、
管理組合に聞いてみればわかります。
修繕計画の内容はどうか、いままで適切な修繕が行われているか、
未収金がないかを確認しておきましょう。


さらに、購入前に法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取って
底地を確認することも重要です。
仲介会社様が取得なさっていることも多いと思われますが
事前に確認したい場合や、念のため自分で確認しておくことも
重要ですので、そのような場合には、本内容をもとにご取得なさったり
司法書士などに取得依頼なさるのがよろしいでしょう。

登記簿謄本をとる際には、土地の住居表示ではなく、所在、地番を書いて申請します。
因みに、実際に郵便物を送るために使っているのは住所ですから
登記されている所在や地番と異なります
このあたりは、我々司法書士に依頼いただくと法務局で調査のうえ
取得させていただくのですが、ご本人様が行かれる際には
法務局で尋ねられるとよいでしょう。


法務局の窓口で取得申請を行う場合は
1000円の登記印紙が必要となりますので、購入のうえ申請します。

登記簿は、土地の形状を記す表題部、土地の所有権等の権利を記す甲区、
抵当権等の制限的権利を記す乙区に分かれて記載してあります。
表題部を確認し土地の地目が宅地であるか、
甲区の所有者は前の所有者と一致しているか、
土地の面積は資料と一致しているかなどを確認しましょう。

乙区に前の所有者の抵当権がついている場合には、
引渡し前までに残ローンを返済してもらい、
抵当権の抹消登記をしてもらわなければなりません。


もっとくわしく土地のことを知りたい方は、
その土地の所在地を管轄する法務局に出向いた際に、
閉鎖登記簿をとることも一つの方法です。

現在の登記簿はコンピュータ管理されていますが、
登記簿がコンピュータ化される以前の土地の古い履歴を知るには
簿冊で保存されている閉鎖登記簿を取る必要があります。

場合によっては底地の形状が沼地だったり、
以前は工場に使用されていたりする場合もありますので、
土地を調査する一つの方法になるでしょう。

これは中古物件か否かにかかわらず、
家を購入する際にその土地の形状を調べる方法にもなりますので
興味のある方はやってみてはいかがでしょう


2010年03月26日

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