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和田努
法律の事は和田が伝授!

アクアス司法書士・行政書士総合事務所
和田  努  アクアス司法書士・行政書士総合事務所
不動産購入時には、契約・解約をめぐる問題や不動産登記手続きにおける問題など、様々なトラブルと手続きがございます。司法書士・行政書士の立場から、法律の知識や対処法について伝授させていただきます。
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今さら聞けない!マンションの登記事項証明書(登記簿)の見方1
2010年11月10日

マンションや一戸建てなどの不動産の売買において
所有者は誰か?お金を借りている場合の抵当権は設定されているか?
これらをチェックできるのが登記事項証明書なのです
一般に登記簿とも言われています

マンションの場合、少し見にくいため、どのように見るのかというご質問も多いようです
今回は、この登記事項証明書(登記簿)の見方について書かせていただきます


マンションは、法律用語では、区分所有建物といいます。
区分所有とは、マンションという一つの建物でありながら
マンションの各所有者様が所有している部屋が多数存在するという
一棟の建物の中に独立して区分された部分が多数ある建物のことを指します。


マンションは専有部分と共用部分で構成されています。 
専有部分とは、マンションの各所有者様が101号室などとして各々所有されている部屋を指します。
共用部分とは、専有部分以外の建物の全ての部分でマンションの所有者様が
共同で利用する部分をいい、例えば、廊下やエレベーターや階段などを指します。

また、共用部分であるが、マンションの所有者様のみが個別に使う部分も
専用部分といいます。例えば、ベランダや駐車場スペースなどのことを指します。


さて、登記簿についてですが、一般に登記簿は表題部、甲区、乙区の3つの部分から構成されています。
表題部は、土地や建物の面積や構造などの現況が記され、
甲区は、土地や建物の所有権に関する記載がされ
乙区は主に所有権以外の権利、例えば抵当権などの担保権や賃借権などの記載がされます。


マンションの登記簿の表題部は、
一般の建物の登記簿の記載と異なり、建物全体の現況を表す「一棟の建物の表示」と
各所有者様の各部屋の現況を表す「専有部分の建物の表示」の二つの部分から構成されます。


以下、マンションの登記簿がお手元にある方は、ごらんになられると分かりやすいかと思います
ない方はイメージしながらということで…

まず、表題部の最初に書かれている「一棟の建物の表示」という記載は、一棟の建物全体についての記載です。
一番上に書かれている「専有部分の家屋番号」には、一棟の建物の中にある
全ての専有部分の家屋番号(マンションの各部屋番号)を一覧に表示してあります。
そして次に「所在」とあり、ここにはマンションの起っている土地(底地)の所在が書かれています。

その下の「建物の名称」ですが、実は「建物の名称」という記載は「一棟の建物の表示」と
「専有部分の建物の表示」の二つの部分にあります
「一棟の建物の表示」に書かれている「建物の名称」には、マンションの名称が記載されます。
「構造」「床面積」は、その名のとおり一棟の建物の構造と床面積の全部が記載されています。


その次には「敷地権の目的たる土地の表示」とあります
ここにはマンションの土地(敷地)に関する記載がされます。

マンションの権利は、マンションの所有者様が各々所有する各部屋についての所有権の他
マンションが建っている土地(敷地)について考えなければなりません。
マンションの土地(敷地)は、各々が個別に所有するのではなく、その所有権を
マンションの各所有者様全体で共有していることになります。

つまり、所有権の共有持分(土地を借りてマンションを建てている場合は賃借権の準共有部分)を各々が持っていることになります。

では「敷地権の目的たる土地の表示」の記載に戻ります
「土地の符号」には、マンションの土地が数筆からなる場合、その土地ごとにつける番号を表します。
次の「所在及び地番」はマンションの底地の所在と地番を表します。
「地目」「地積」はそれぞれ土地の種別と面積を表しています。

そして次に「専有部分の建物の表示」という欄があります。
ここにはマンションの所有者様の各部屋ごとの現況を表してあります。
「家屋番号」は、マンションの各部屋を特定するための番号であり、建物の敷地の地番と同じ番号に枝番をつけて表示してあります。

「建物の名称」には、マンションの各部屋の部屋番号が記載されます。
「種類」はマンションの各部屋の種別が記載されます。
「構造」は建物の構造が記載されますが、マンションの部屋が2階や3階にあっても
1階建と記載されているのは、その部屋が一つの階層から成り立っていることを表しています。
「床面積」には、各部屋の床面積が記載されています。


次は「敷地権の表示」です
「土地の符号」には、その土地の番号を記し、「敷地権の種類」には、その各部屋の権利の種別を記載します。
そして「敷地権の割合」には、先ほど申し上げたように、マンションの底地はマンションの各所有者様全体で共有していることになりますので、
ここにはその共有持分の割合を記載します。以上がマンションの登記簿の表題部の読み方です。

…と…少し長くなってしまいましたので
「甲区」と「乙区」については次回のコラムでご説明させていただきます


2010年11月10日

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