登記簿の表題部の後には、「甲区」「乙区」という、その不動産の
所有権や抵当権などの権利に関する事項を表す登記用紙で構成されています
「甲区」「乙区」の様式は、マンションの登記簿も
一戸建の建物や土地の登記簿も基本的には同じです
しかし、マンションの場合は少し読みにくいため
ご質問をいただくことがございます
それでは読み方です。まず「甲区」についてですが
甲区には、権利に関する事項のうち、所有権に関する事項が記載されます
つまりこのマンション、一戸建て、土地は誰が持っているのか
について記載されているのです
「甲区」においては、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」
「原因」「権利者その他の事項」の欄で構成されています
「順位番号」の欄には、甲区に関する登記が行われるごとに
順番に番号が付されその番号が記載されます
例えば、順位番号１番の欄で、Ａさんの所有権保存登記が記載されてあり
その後にＡさんが、Ｂさんに不動産を売買した場合
次の欄には、Ｂさんへの所有権移転に関する事項が記載され
順位番号欄には「２」と記載されます
もう少しかみくだいてご案内させて頂きますと「所有権保存」は
最初になされる不動産の権利の登記ですから
Ａさんは、最初にそのマンション等を立ててから購入した人ということになります
その後、Ａさんがなんらかの事情で不動産を売却したくなったので
Ｂさんにマンションを売却した…という事例です
上記のような順位番号は、その登記事項を特定するために
使われることが多く、先ほどの例でいうと
Ｂさんへの売買の後にＢさんの住所が移転し
その旨の登記がなされる場合は「２番登記名義人表示変更」
のように登記簿に記載されることになります
次に「登記の目的」の欄には、所有権に関する
権利変動の形態を表す記載がされています
「受付年月日・受付番号」の欄には、法務局でその不動産に関する
登記申請が受け付けられた年月日と、通し番号が記載され
「原因」の欄には、その不動産の所有権に関する権利変動の
原因となった事項が起こった年月日と権利変動原因が記載されます
先ほどの例で言うと、ＡさんからＢさんへの権利変動は
不動産の売買により生じたものですので
「原因」の欄には、「○○年○月○日売買」と記載されます
「権利者その他の事項」欄には、主に所有権者の
住所、氏名が記載され、共有物件であるときは、持分も記載されます
不動産を売りたいというＡさんが来て…
私の不動産をあなたに売りたい！
と言われたが、実はその不動産はＡさんと甲さん共有の
マンションだった…ということもあり得るかもしれません
この場合、Ａさんと甲さんの協力、売買の意思がないと
全ての不動産を購入できないのですが
不動産登記簿をチェックすることによって、後々のトラブルが
事前に確認するだけで分かってしまうこともあるのです
次に「乙区」についてです
乙区には、所有権以外の権利に関する事項が記載され
不動産を担保とする権利である
「抵当権」「根抵当権」「先取特権」「質権」や
不動産を利用する権利である
「賃借権」「地上権」「地役権」「永小作権」などが記載されます
「乙区」で記載される事項も「甲区」でご説明した事項と同様で
乙区においても「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」
「原因」「権利者その他の事項」の欄で構成されています
記載内容についても甲区と同様ですので、甲区のご説明を
ご参照いただければと思います
補足として、乙区には甲区と異なる点や重要な点がございますので
その点をご紹介させていただきます
甲区の「順位番号」欄のところで、登記がなされるごとに
番号が付されるとご説明しましたが
例えば、乙区で順位番号欄１番として「抵当権設定」登記がなされ
後に順位番号２番として「根抵当権設定」登記がなされ
その後に順位番号１番の抵当権設定登記が抹消された場合
順位番号２番の「根抵当権設定」登記の順位番号欄は
「２番」として記載されたままです
しかし、担保権の実質的な順位としては
１番の抵当権が抹消されましたので
第一順位の根抵当権ということになります
「乙区」の「権利者その他の事項」欄においては
｢甲区｣の同欄の権利者の氏名・住所のほかに
その権利の内容を表す事項も記載されています
例えば、乙区１番で「抵当権設定」登記がなされた場合
「権利者その他の事項」欄では「債権額」「利息」「損害金」
「債務者」「抵当権者」が記載され
複数の不動産を同時に担保として抵当権設定の登記がなされた場合には
「共同担保目録」の記号番号が記載されます
ただし、ここで記載される「債権額」は
借入当初の債権額ですので
登記簿からは現在の債権額はわかりません
「債務者」には、借り入れた人が記載され
「抵当権者」には、債権者の住所氏名等が記載されます
そして複数の不動産を担保として抵当権や
根抵当権設定の登記がなされた場合には
「乙区」の欄の後に、「共同担保目録」として
一緒に担保に入れた物件の表示の記載がなされます。
マンション購入時にマンションの不動産登記簿を
取得して、銀行からの借入れがある場合は
必ず「共同担保目録付」をして、他の不動産と
共同の担保になっていないか、マンション購入時に
きちんと解決がなされるか等
ご自身できちんとチェックなさることをオススメします
登記事項証明書は、法務局にいけばすぐに取得できますが
トラブルは後々まで響いてまいります
本コラムをご参考に、ぜひチェックしてみてくださいませ
