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四天王コラム

山下幸子

ローンの事は山下が伝授!

ライフプランのご相談 山下FP企画
山下  幸子  関西の独立系FP事務所・山下FP企画 代表
大手不動産販売会社での実務経験を生かした、住宅ローンに関する様々なノウハウを伝授します。
プロフィール

住宅ローンをかりる際の諸費用・・・その
2007年07月04日

    

こんにちは、ローン四天王のヤマシタです。
今月から銀行でも、長期固定金利が、0.25〜0.5%上昇しました。
日銀の利上げも8月か?ともいわれていますが???
気になるところですね。

住宅ローン金利が上がれば、同じ借り入れ金額でも、返済金額は多くなるため、ますます、綿密な計画・対策が必要となってきます。

今日は、住宅ローンを借りる際に必要な諸費用(※諸費用は自己資金で準備が必要となってきますので、資金計画を立てる段階から計算に入れておく必要があります。)
について、お話したいと思います。

<住宅ローンを借入れする際の主な費用・・・その (歉變舛砲弔い董


保証料とは?・・・住宅ローンの借入れ条件のひとつに「指定の保証会社の保証を受けられること」とあり、連帯保証人を立てるかわりに、保証会社にお金を払って(保証料)保証人になってもらうために必要な費用です。
        (銀行で、連帯保証人を自分で立てるから必要ないといっても×)

その種類には大きくわけて外枠方式と内枠方式とがあり・・・ 

・ 外枠方式・・・・ローン借入れ時に一括して支払うもの。
         (借り入れ金額と借入期間により決定)
・ 内枠方式・・・・毎回の金利に上乗せされるもの。通常、金利プラ 
          ス0.2%上乗せされています。
         (ただし、融資物件により異なります)

では、どちらを選んだらいいのでしょうか・・・・

 <例> 某都市銀行の場合
      ローン借入金額3000万円  返済期間35年   長期固定金利3.34%


外枠方式        
保証料618300円・保証会社事務手数料31500円
抵当権設定費用等205000円
元本+利息=5091万
総支払い金額 5176万・・・A

内枠方式        
保証料なし ただし、長期固定金利は3.34%+0.2%=3.54%
抵当権設定費用等205000円
元本+利息=5237万
総支払い金額 5257万・・・B

        
〇外枠方式と内枠方式では、差額(B−A)は、内枠方式が81万多いことになります。
(35年間繰り上げ返済をすることなく返済し続けた場合です。)

なんでもそうですが、分割払いよりも、一括払いしたほうが支払う金額は少ないということですね。


では、この結果より、保証料は外枠方式により、最初に一括して支払ったほうが、金利に上乗せして支払う内枠方式よりもオトク??ということですが・・・・・。
必ず、外枠方式にしないといけないわけではありません。

一括払いの場合、当初の諸費用を65万円も多く用意しなくてはならず、余裕資金がまったくない場合、無理にオススメしません。

また、最近では保証料無料!をうたい文句にしている住宅ローンもありますが、
保証料ではなく、事務手数料を定額で払う、または、融資額に一定の率をかけるものなどもあります。
保証料無料!といっても、世の中そうおいしい話はありませんので、すぐに飛びつかないで総返済金額をそれぞれ出して十分に比較検討してください。

家を購入する際は、次々に決断しなければいけないことが多く、細部にまでこだわりがちですが、住宅ローンのことになるとよくわからないまま、進めてしまうようです。
住宅購入直後の家計診断をさせていただくと、預金残高が100万以下というご家庭も少なくありません。おそらく予想以上に出費がかさなり、こんなはずでは・・・ということではないでしょうか?

住宅ローンの諸費用は見えにくい必要経費ですので、しっかり把握し、購入計画の段階から、考えておきましょう。


追記

フラット35については、保障会社に支払う保証料等は必要ありませんが、団体生命保険料を(任意ですが)別途支払う必要があります。(銀行のローンは団体生命保険料が金利の中に含まれています。)


2007年07月04日

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