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四天王コラム

山下幸子

ローンの事は山下が伝授!

ライフプランのご相談 山下FP企画
山下  幸子  関西の独立系FP事務所・山下FP企画 代表
大手不動産販売会社での実務経験を生かした、住宅ローンに関する様々なノウハウを伝授します。
プロフィール

「銀行の住宅ローン事情から、選ぶべき住宅ローンを決める!」
2007年11月07日

こんにちは、住宅ローン四天王のヤマシタです。

11月にはいって朝夕、肌寒くそろそろコートが必要?(もっぱら、車での移動が多いため)となりましたね。はやいもので、今年もあと2ヶ月をきってしまいました。
 
やり残したこと・・・多すぎ! 毎年、この時期思うことですが、時間が足らない〜
さて、みなさんはいかがでしょうか?


今回のテーマは・・・・
「銀行の住宅ローン事情から、選ぶべき住宅ローンを決める!」です。

今年の10月5日に住宅金融支援機構より民間住宅ローン(都銀・地銀・信用金庫・モゲージなど)の貸出動向アンケート調査の結果が発表されました。

平成19年度民間住宅ローンの貸出動向アンケート調査を参照
このなかで、銀行が住宅ローンの貸出について懸念しているリスク(不安)は何か?
という質問があります。
いいかえれば、お金を貸してくれる銀行サイドは何を一番心配しているのか?ということですね。

<結果>
第1位・・・・貸出競争激化に伴う利鞘(りざや)縮小・・・・・83.3%
第2位・・・・金利上昇局面における延滞率増加・・・・・・・・69.9%
第3位・・・・優遇措置終了後の他機関への借り換え・・・・・・56.0%
第4位・・・・景気低迷による延滞増加・・・・・・・・・・・・52.7%
となっています。

第1位が利鞘(りざや)縮小・・・というのは、
銀行は住宅ローンを借りてもらうために、各行それぞれ期間限定の優遇金利と称し、
<店頭金利(通常金利)から1.5%引いた金利を適用する、借りている期間ずっと0.4%引いた金利を適用する。>などを実施していますよね。
〇〇銀行が〇〇%割引しているため、うちはさらに割引しよう・・・。
値引き競争がはげしい、家電量販店みたいな状態です。
どんどん、値引き合戦が激しくなるにつれ、このままでは、もうけが少なくなってしまう?そんな点を、ほとんどの銀行はリスク(不安)のトップにあげています。

裏を返せば、借りる側にとって優遇金利はオトク・・・ということでしょう。
ただし、注意点がひとつ・・・。

仮に、短期固定タイプ(2年)店頭金利3.1%
→優遇金利として、店頭金利より1.3%引いて(3.1%−1.3%)1.8%の場合
3,000万円の借入
返済期間35年
優遇金利1.8%
月々の返済金額は96,327円

ところが、
〇2年後、同じ金利水準だったとしたら・・・・・店頭金利は3.1%
→優遇期間2年は終了しているため割引率が小さくなり、店頭金利から0.4%引く場合では、3年目の金利は3.1%−0.4%=2.7%となります。※割引率が当初1.5%から0.4%へ、ダウンすることがかなりのダメージですね。

ローン残高2,874万円
返済期間33年
優遇金利2.7%
月々の返済金額は109,723円
2年間、まったく金利水準が変化しなくても、3年目の返済金額は13,396円の負担増となります。

〇もし、2年間で1%店頭金利が上昇したら・・・適用金利は店頭金利4.1%−0.4%=3.7%となり、3年目の返済金額は125782円となり、29,455円の負担増となります。
これでは、家賃並みの住宅ローンという計算で購入された方はたまったものではありません。

行きはヨイヨイ、帰りはこわい・・・・「当初大きく優遇金利」につられてしまうと、大変なことになりますので、くれぐれもお気をつけください。


続いて、
第2位が「金利上昇局面における延滞率増加」をあげています。
つまり、上記のようなケースで借り入れをしている方が、金利上昇にともない返済できなくなり焦げ付く可能性を恐れているのです。
(それなら、短期固定の優遇金利はやめたらいいと思いますが・・・・)

第3位は、「優遇措置終了後の他機関への借り換え」ですが、
どういうことかといいますと、
キャンペーン優遇金利が終了すると、金利水準が一定であったとしても、
先の事例のケースによりローン返済者は優遇金利期間が終了して、返済金額負担増となり
「こりゃ、たまらん!」、と他行へ借り換えという行動にでますよね。
銀行からすれば、優遇金利で大サービスし、さぁこれからもととるぞ〜と思った矢先に、
「借り換えするから、さようなら〜」では、あてがはずれます。
それをリスク(不安)と思っているようです。
実際にローン債務者が優遇金利終了後に銀行から、銀行へ借り換えし綱渡りするケースが多く見受けられます。

このアンケート結果より住宅ローンを借りる側が学ぶべき点は?
・ 金利優遇(短期間で優遇金利が終了するもの)は選択肢のなかからはずす。
・ 金利上昇リスクに耐えうる住宅ローンを選ぶ。
・ 住宅ローンは長期的な視点で借り入れを考える。(無計画にそのつど借り換えをするとそれに対するコストもバカにならない。また金利上昇した後の借り換えは返済金額がさらにアップして借り換えできないケースもあります)
・ 収入アップを見越して借りるのではなく、今現在の水準で無理のない借り入れをする。

銀行はお金のプロです。
私たち素人よりも金利の動向・経済のゆくえを読むのにたけている人々の集団です。
そのお金のプロ集団は住宅ローンについてなにを不安(リスク)だと思っているかを読み取り、
借りる側はそれらを参考に、住宅ローンを選択してはいかがでしょうか?



2007年11月07日

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