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四天王コラム

山下幸子

ローンの事は山下が伝授!

ライフプランのご相談 山下FP企画
山下  幸子  関西の独立系FP事務所・山下FP企画 代表
大手不動産販売会社での実務経験を生かした、住宅ローンに関する様々なノウハウを伝授します。
プロフィール

「住宅購入計画を成功させるためには?本音を理解しよう・・・。」
2007年11月22日

みなさん、こんにちは、住宅ローン四天王のヤマシタです。
いよいよ、今年もあと1ヶ月です。
先日、クリスマスツリーを出しました。
忙しくて、出していない年もありましたが、今年は子どもが中心となって
飾りつけをしてくれて、何とか間に合いました。(いつもは私1人がせっせとやっておりましたが・・・)
 みなさんにとって、今年はどんな年でしたか??

さて、今回は「住宅購入計画を成功させるためには?その1」ということで、
実例を挙げながら、お話したいと思います。

みなさまが、住宅購入時に不動産会社さん(あるいはハウジングメーカー・マンション販売会社の営業マン)よりまず、最初に資金計画の提案を受けると思います。

その不動産屋さんの提案された住宅ローンは、どのような意図で提案しているか
考えましょう。
「家賃なみの住宅ローンで家が買えますよ。・・・史上最低水準の低金利ですよ」
果たして本当でしょうか?


(例)
Aさんは、あるハウジングメーカーの家が気に入り、とりあえず、資金計画を相談しました。
(ハウジングメーカーも、いくら物件を気に入ってくれたとしても、購入できないと困るため、通常、事前に資金相談をおこない、購入できるかどうか確認し、早い段階で住宅ローンの事前審査をしてもらうようです。)

Aさんは、住宅ローン金利が上昇するとローンの返済が不安なこと、
自己資金が少ないことを訴えますと・・・・
そのハウジングメーカーから長期固定金利タイプをすすめられました。

そこで、Aさんは、
そのすすめられた長期固定金利タイプを扱う支店の窓口まで出向き、

「ハウジングメーカーからこちらを(長期固定金利タイプ)すすめられたので、相談に来ました」と告げますと、

その支店の窓口の担当者が、
「いまどき、めずらしい不動産屋さんですね〜。信頼できますよ。」
と逆にいわれたそうです。(もちろん、そのローン会社と不動産屋さんは取引関係などありません。)

そこで、Aさんは、購入を決心したそうです。
「本当に、自分たちのことを考えてくれているメーカーだ、ここなら安心だと・・・」

家の購入はその方の人生を左右するぐらい大きな買い物であり、

絶対、失敗してはいけない、
絶対、だまされてはいけない、
絶対、損してはいけない、

に尽きると思います。

家を建てるとき、まさか、自分でたてるわけにも行かず、
現場に出向き、手抜き工事をされていないかと毎日様子を見に行っても
素人なのでわかりません。

では、
絶対、失敗しない。
絶対、だまされない。
絶対、損しない。
ためには、どうしたらいいでしょう?

それは、家を建てる前に、とことん話しを聞いて信頼できるか、任せられるかどうか見極めることだと思います。見る目を養うことです。

「おまかせ」「よくわからない」「聞いてもわからない」ではなく、ご自身でも勉強する・調べることが必要です。

時間がとれない、勉強する・調べる暇がない場合は、お金を払ってプロに診断してもらい、チェックしてもらうのもひとつでしょう


先のお話では、メーカーがAさんのためを思い、
住宅ローンのプランを真摯に提案したことにより、
「ここなら、任せられる、安心だ・・」と
Aさんがメーカーの信頼性を確信した例ですが、
実際には、なかなかこのように本気で購入者のためを思い、
提案をしてくれるメーカーは残念ながら少ないようです。

このところ、銀行の住宅ローン優遇金利による住宅ローン争奪戦がますますエスカレートしていることや、
また最近のサブプライムショックによる長期金利の低下・株価低迷していることが影響し、
先ごろ申し込みが多くなりかけてきた長期固定金利タイプの住宅ローンよりも、変動金利を選択される方が増えていると聞きます。

特に変動金利は、借入期間35年では、その35年間ずっと店頭金利より1.2〜1.5%マイナスする金利優遇が受けているようで、

優遇金利で変動金利の場合・・・・1.6%ぐらい(11月現在)
長期固定金利の場合・・・・・・・・3.1%ぐらい(11月現在)
3.1%−1.6%=1.5%金利差があります。

たとえば、3,000万円借入金・35年返済の場合
1. 6%では月々93,331円
3.1%では月々117,135円
差額、23,804円も違います。
これでは、変動金利に心揺らぐ気持ちはよくわかります。

私は、一方的に、変動金利がいけないといっているのではありません。
使ってよい人が使えば、大変有益なローンだと思いますが、
住宅ローンは30年〜35年長期にわたって返済していく借金です。
そのため、30年〜35年と気が遠くなるほど長期間において、
これからも予想がつかないようなことも起こるかもしれません。
金利が上がれば、借り替えればいい?・・・うまくできるといいですが・・・。
今は、低金利だけれども、上昇したら、いくら返済金額が増えるか?
その場合どうするのか?
変動金利を選ぶ場合、この点は抑えておきたいポイントですね。


最後に・・・・
〇家を売る立場は、一軒でも多く販売したい。それが本音・・・。

→金利上昇リスクのある変動金利であったとしても、売れればOKなので、最後まで購入者が返済できるかどうかの心配は二の次・・・。(中には今回のケースのようなメーカーさんもいますが)この点を肝に銘じておきましょう。

〇お金を貸してくれる銀行は、ウチで借りてほしい。それが本音・・・。

→変動だろうと、固定だろうと、自分のところの住宅ローンの審査基準を満たしていれば、
断る理由もない。他行に負けまいと、独自の優遇金利タイプを推進・・・。

当然、それが変動金利であっても、最後までローン債務者が返済できるかどうかまで、心配してくれません。
住宅ローンの審査が通っても、油断は禁物。
貸してくれるお金=無理なく返済できるお金ではありません。
この点を肝に銘じておきましょう。


2007年11月22日

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