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予定価格を上げることは規約違反だ!

■不動産業界には広告表示に関するルールがある

不動産業界には広告に関する自主規制ルール「不動産の公正競争規約(PDFファイル)」というものがある。これは、一般消費者の不動産の適正な選択を手助けし、不動産業における不当な顧客の誘引を防止するために、不動産公正取引協議会が定めた規約である。

この規約は「消費者保護」の観点から、広告やパンフレットに表示しなければならない事項や、表示基準、用語の使用基準、不当な表示の禁止などの項目などが記載されている。不動産業者はこの規約に違反した場合、公正取引協議会により警告や違約金を課せられることになる。

■「予告広告」の特例

必要な表示事項の中には「販売価格」が含まれている。
しかし、「販売価格」は早期に決まらない場合が多いため、「販売価格」以外の全ての項目が決まっていても広告を出すことができない。広告を出す時期が遅れると、消費者は物件選択に対して、時間的余裕がなくなってしまう。

これでは「消費者保護」の観点から不都合なため、「不動産の公正競争規約」では「予告広告の特例」が定められている。「販売価格:未定」というように「販売価格」を表示しなくてもよいというのが「予告広告の特例」だ。

■広告表示をした「販売価格」を上げることは違反

以前の「予告広告の特例」では「販売価格:未定」という表示は不可であった。少なくとも「予定最多販売価格帯」を表示しなければならなかったのである。
一旦「予定最多販売価格帯」を表示した広告を出してしまったら、価格決定の際には必ず、最多販売価格帯を合わす、或いは最多販売価格帯を下げなければならなかったのである。

最多販売価格帯を上げるということは「消費者にとって不利益」となるからである。
今は、「販売価格:未定」でOKであるが、一旦提示した「予定価格」を上げるという行為は「不動産の公正競争規約」に抵触することは間違いない。

■販売現場では・・・

しかし、実際の販売現場では販売開始前に「販売価格:未定」と表示した「予告広告」で「モデルルームオープン!」とか「事前案内会開催!」などと集客して、営業マンが個別に「予定価格」と表示された価格表を顧客に提示しているケースが多々あるようだ。

何のために「予定価格」を提示するのかというと、価格に対する顧客の反応を伺っているのである。そして、人気タイプと不人気タイプを見極め、「販売価格」を決定する手段に利用しているのだ。

そこで、人気タイプの「販売価格」を上げて、不人気タイプは下げるという価格調整が行われているようである。

■口頭でも広告表示

事業者は広告上「販売価格:未定」と表示したから違反ではないという認識であろうが、「不動産の公正競争規約」第1章第3節第4条「用語の定義(PDFファイル)」の中で「表示」に関して以下の記載がある。

5 この規約において「表示」とは顧客を誘引する手段として事業者が不動産の内容又は取引条件その他取引に関する事項について行う広告その他の表示であって、次に掲げるものをいう。
(中略)
(2) チラシ、ビラ、パンフレット、説明書類その他これらに類似する物による広告表示(ダイレクトメール、ファクシミリ等によるものを含む。)及び口頭による広告表示(電話によるものを含む。)

つまり、モデルルームで営業マンが持っている「説明書類」や「口頭による説明」も広告表示に含まれる。

実際に販売する際の「販売価格」が顧客に提示した「予定価格」と同じか、下がっていれば問題はないのであるが、前述のとおり「予定価格」を上げるという行為は規約違反に該当するのだ。

元々全ての住戸に価格が表示された価格表を提示すること自体、「価格が決まっていない」ではなく、「価格は決まっている」と見られてもしかたがない。「予告広告の特例」に該当しない。

このように「販売価格」だけが決まっていない「予告広告の特例」を利用して集客した上で、
●全ての住戸の「予定価格」を提示する行為
●顧客の反応を見て価格を決定する行為
●販売価格を上げる行為
は本末転倒だ。

参考記事
「マンションってどうよ?」公式メールマガジン「上手なマンションの買い方教えます!」
第111回 「予定価格から販売価格を上げてもいいの?」

コメント
2006/10/30 posted by リードさん
予告広告による売主側100%情報操作の販売方法が、今のマンション業界ではまかり通ってしまっているようです。

 先日私も、とある大手デベロッパーの駅前タワーマンションのモデルルームに調査のため行って参りました。(お客様の立場として…)
 その物件は、かなり前から広告活動は行っておりましたが、販売価格を発表していない予告広告でしたので、実質的な契約行為は当然まだ行っていない、と思っていました。

 しかし、担当営業マンの説明では、すでに成約済みの住戸は3割近くある様子。条件のいいところばかり、契約済みになっていました。
「契約済み住戸」が記載された価格表は見せてもらえるのですが、その価格表にはその他の住戸の価格の記載が数個しかありません。しかも、契約済みの物件価格は、いくらだったか分からないようになっています。
そして、その価格表は「予定価格」ですので、お客様には基本的に渡しません。

そもそも、予告広告の時点で、契約行為を行ってはいけないはずですが、デベロッパー側がよく用いる抜け道は『地域住民優先分譲』という手段。

住宅金融公庫付きの物件の場合、第○期販売… という形で、販売当初に“いつの時期に、何戸の住戸を分譲する” ということを申請しなければいけないのですが、『地域住民優先分譲』については、たしか規定が曖昧だったと思います。

「予告広告」で価格を公表していない段階で、初めのうちに集まった「この物件を絶対買いたい!」というお客様に対し、他の住戸の価格は公表せず、希望のお部屋を早い段階で抑えるというアマ玉をぶら下げ、多少利益を多くその住戸に上乗せする。
そして、マンションの販売が終盤を迎え、売れ残りが発生したときには、販売当初に多めに上乗せしていた利益から『値引き枠』を捻出する。

非常に頭のいい販売のシステムかと思いますが、一つ間違えば犯罪行為です。

2006/11/21 posted by マンションコミュニティさん
公取協は、友の会方式の「優先販売」を認めています。

会員に対して、他の人々に先駆けて(一般の人を締め出して)特定の物件について優先的に購入申し込みを受け付け、期間内に申し込みがなかった住戸を一般の消費者に販売するものと定義されています。

問い合わせてきたお客を友の会会員として取り込み、各号室ごとに、申し込んだ(たぶん2,3人の)「会員」に価格を提示すればいいことになりませんか。こうなると何が予定価格で、いつから本価格になるかが曖昧になり、販売価格が上がったことを証明できるのでしょうか。

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