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┃マ┃┃ン┃┃シ┃┃ョ┃┃ン┃┃の┃┃売┃┃行┃┃状┃┃況┃┃は┃
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┃信┃┃用┃┃す┃┃る┃┃な┃┃！┃
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モデルルームへ行くと、そのマンションの売れ行き状況がわかる価格表パネル
が展示してありますね。
その価格表パネル（通称「鳥かご」と言います）にバラ（造花）がついていま
すね。バラがついている住戸は、契約済み或いは予約済みという印です。
はたしてそれは本当なのでしょうか？
近畿圏の９月度の新規分譲マンションの売れ行きは、月間契約率は前年同月比
6.8ポイントアップし74.1％と発表されました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20041014-00000002-jsn-ind
この数字を聞くと売れ行きは好調かのように見えますが、実際に売れているマ
ンションは一部の大型物件と聞きます。
デベロッパーは完成までに完売すればＯＫですから、初月に74％売れたら、残
り26％を一年かけて売ればよいことになります。
それが本当なら100戸のマンションで残り26戸、一ヶ月平均２戸売ればよいわ
けですから「そんなの楽勝やんか〜」と思ってしまいます。
マンション業界は昔から売れ行き状況は申告制です。
月初に調査会社から「○○マンションは先月は何戸売れましたか？」と問い合
わせがあります。業者は売れ行き好調のように見せかけるために、実際の販売
戸数＋αの数字を申告しているのが現状です。
本当は50％しか売れていないのに、80％売れましたと申告するのはザラです。
それが調査会社から公表されるわけですから、売れ行きに関してはまったく信
用できない業界です。
モデルルームでも同じです。
全体の30％程度しか売れていないのに、半分くらいの住戸にバラをつけている
マンションもあります。
売れていない住戸にバラをつけることを「ダミー住戸」とか「サクラ」と言っ
てます。
業者は、販売状況に応じてバラをつける住戸を操作しています。
必ずと言っていいほど、どのモデルルームでもやってます。
■なぜそんなことをするの？
一番の理由は、業者は「このマンションは売れている人気のマンションです」
というイメージを消費者に植え付け、購入意欲をあおっているのです。
みなさんも人気のないマンションより、人気のあるマンションのほうが安心で
すよね。その消費者心理をついて、売れていない住戸にバラをつけることによ
って、みんなが買うマンション＝安心 ということになるのです。
また、タイプによって人気、不人気もあります。まったく売れていないタイプ
でも、さも売れているようにバラをつけて人気タイプに見せかけたりします。
そのほうが営業マンもセールスしやすいですからね。
不人気の下層階の住戸にバラをつけて、まんべんなく売れているように演出も
します。
えーっ！そんなことしてるの？と驚かれる方もいるでしょうが、ほとんどのモ
デルルームで日常的に行われていることです。
ダミー住戸をつくるもう一つの理由は、モデルルームに来るお客さんが住戸を
絞り込みやすくするためです。
住戸を選ぶとき、まず、プランを決定しますよね。プランはまんべんなく、残
しておきます。どのタイプでも選べるようにするためです。
プランが決定したら、次は階数です。お客さんによって上層階・中層階・下層
階と好みはいろいろです。
それぞれの階層で１戸ずつ空を作っておきます。全体のバランスを考えてプラ
ンや階数による偏りがないように調整します。
これで選択できる住戸が絞り込みやすくなりました。
そこで「あなたの希望条件に合うお部屋は○○○号室ですね。もうこの部屋し
かありません。今、決めないと売れてしまいますよ。」とクロージングされる
のです。
■遠慮しないで営業マンに聞いてみよう
マンションは不動産です。条件はその住戸特有のものです。階数が違えば、
価格が変わり、採光や通風などの条件も変わります。
選ぶ余地がないからとあきらめないで、バラがついている部屋でも営業マンに
「この部屋は空いてないんですか？」と聞いてみましょう。
もしその住戸がダミー住戸であれば、
「この部屋は只今、申込中ですが、今日結論をいただく予定です。
ご紹介できるかもしれません。」とか、
「この部屋は買い替えのお客様で、持ち家が売れそうにもないんで、
あなたを優先してもいいですよ。」
なんて言われるかもしれませんよ。
■ダミー住戸が多いマンションの見分け方
マンションのチラシやインターネットで建築概要の中で「今回販売戸数」を見
て下さい。長い間販売戸数に変化がないマンションは可能性大です。
販売戸数をダミー住戸で減らしすぎて、これ以上減らせない状況に陥ってしま
っているからです。
そんなマンションに限って、入居したら１／３が未入居なんてこともあります。
業者は「ローンが通らなくてキャンセルがでました。」と平気で言います。
入居してからもマンションに「モデルルーム公開中」とか「分譲中」の看板が
あるのはあまり気分の良いものではありませんね。
マンション購入は一生の中で最大のイベントです。その場の雰囲気や営業マン
の「あおり」や業者の戦略に惑わされないことが大切です。契約までが勝負で
すよ。
★─────────────今日のおさらい─────────────★
モデルルームの売れ行き状況は、信用できない！
希望の住戸にバラがついていたら、遠慮しないで
「この部屋空いてないんですか？」と質問しよう！
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