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2004.12.06 新型住宅ローンとは?−フラット35−

2004年12月6日現在の記事です。

発行者:NPO法人住宅情報ネットワーク  理事長 荻野 重人  E-mail:ogino@m-douyo.jp

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  ┃新┃┃型┃┃住┃┃宅┃┃ロ┃┃ー┃┃ン┃┃と┃┃は┃┃?┃
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−フラット35−


平成15年に住宅金融公庫と民間金融機関が提携して、「新型住宅ローン
(フラット35)」という
商品ができました。ご存知ですか?

「新型住宅ローン(フラット35)」は金融機関によっていろいろな
呼び方があって、「公庫買取型」とか「長期固定住宅ローン」という金融機関も
あります。全て
同じ商品です。

■「新型住宅ローン(フラット35)」のメリット

先週、「新型住宅ローン(フラット35)」の申込が増加しており、
11月の申込者は過去最高の
1044件という新聞記事がありました。
また、12月は各金融機関が融資金利を引き下げ、過去最低水準となっています。

都市銀行ではみずほ銀行が最も低く2.69%、次いでりそな銀行が2.75%。
12月融資実行分の金利はこれが適応されます。
大阪の地方銀行では泉州銀行が2.55%、来年5月までの期間限定商品です。
ソフトバンクグループのグッドローンは2.23%で最も低い金利です。ただし、
融資金額の2%の手数料が必要です。

「新型住宅ローン(フラット35)」のメリットは、何と言っても全期間固定金利
という点です。
民間金融機関のメイン商品、短期固定金利型や変動金利型は金利変動のリスク
があります。

公庫融資も当初10年間と11年目以降で金利が変わるため、「新型住宅ローン
(フラット35)」の
方が金利が低い場合があります。

但し、「新型住宅ローン(フラット35)」は住宅金融公庫融資と違って
各金融機関により
融資金利が異なりますので、金利情報を収集し比較検討する
必要があります。
例えば、東京三菱銀行は3.40%、三井住友銀行は3.45%が12月の金利です。

また、購入価格の80%まで借入ができ、最高5000万円まで。公庫融資に比べて
多く借入できます。収入によって借入金額が変わることもありません。
残りの20%についても金融機関によっては、住宅ローンの借入ができる場合が
ありますので、金融機関に相談してください。

保証料が不要というのも大きなメリットです。
2500万円を30年返済で借入した場合の保証料は、銀行ローンで約48万円、
公庫融資で約55万円必要です。

保証料は諸費用の中でも大きな金額となりますので、かなり負担が
軽くなりますね。

返済途中での繰上返済の手数料も不要です。公庫融資の場合、繰上返済1回
につき3150円または5250円の手数料が必要ですよ。

■「新型住宅ローン(フラット35)」の注意点

逆に公庫融資と比較して負担増となる点は、火災保険料です。
公庫融資の場合、公庫特約火災保険で保険料を安く抑えられますが「新型住宅
ローン(フラット35)」は一般の火災保険となりますので若干割高になります。

また、物件の検査にかかる適合証明手数料が必要です。マンションの場合、
概ね2万円前後でしょう。

火災保険料の差額と適合証明手数料を併せても保証料が0円ですから、
断然「新型住宅ローン(フラット35)」の方がお得です。

団体信用生命保険の加入は公庫融資と同じで任意です。毎年保険料の負担が
あります。民間金融機関は団信保険料は金利に含まれていましたね。

細かいことですが、金融機関によって融資手数料が異なります。
ほとんどの金融機関は3〜5万円台ですが、73500円という金融機関もあります。

また、融資金利は申込時の金利ではなく、融資実行時の金利が適応されますので
注意してくださいね。

■「新型住宅ローン(フラット35)」の審査

返済負担率の審査は、税込年収に対する年間返済金額の割合が25%以内です。
審査金利は申込時の金利となります。
公庫融資は20%以内ですから、審査はゆるくなっています。

■会社経営者や自営業者も審査が通りやすい?

会社経営をされている方が住宅ローンを申込む場合、会社の決算書が必要ですね。
赤字決算の場合、民間金融機関から借入できないことがあります。

その点、「新型住宅ローン(フラット35)」は公庫が審査するため、
会社の決算書の提出は
原則として不要です。
公的な収入証明書のみの審査となります。

また、自営業の方で期限内に確定申告をされなかった場合や納税が遅れた場合も
民間金融機関から借入できないことがあります。
そんな方でも「新型住宅ローン(フラット35)」ではOKという実績があります。

■「新型住宅ローン(フラット35)」のしくみ

金融機関は消費者に対して長期固定住宅ローンを実行します。金融機関は
ローンを実行すると同時にこの住宅ローンを住宅金融公庫に売却するのです。
住宅金融公庫は買い取った住宅ローンを証券化し、投資家に売却します。

消費者からの返済の回収は金融機関が行います。金融機関に対しては、住宅
金融公庫が手数料を支払います。また、公庫は返済金を元に投資家へ元利払い
を行ないます。

消費者からの返済金の回収のリスクは公庫が負い、万が一金利上昇時の運用
リスクは投資家が負うことになります。

民間金融機関の短期固定金利型や変動金利型に比べると、「新型住宅ローン
(フラット35)」は
金利は高めです。しかし、全期間固定金利ですから
返済計画が立てやすく、
今の低金利時には「新型住宅ローン」を中心に
資金プランを考えるべきです。

諸費用を低く抑えられ、その分を頭金に回せるため、返済金額が少しでも低く
なります。これも大きなメリットですね。

★──────────── 今日のおさらい ────────────★

 各金融機関の「新型住宅ローン(フラット35)」の金利が下がりました。

全期間固定金利で諸費用も抑えられる「新型住宅ローン(フラット35)」を
            中心に
資金プランを組もう!

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この記事に関連するみなさんからの質問と専門家の回答

質問タイトル 質問者 質問日 回答数
ローンの組み方について とんさん 2007/03/27 4件
どっちがいいでしょうか? 明日香っちさん 2006/12/14 4件
フラット35と変動金利で悩んでいます ミルクさん 2006/01/16 4件

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