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坂本 和真
マンション相談室 主宰

坂本 和真
住所: 〒466-0811
愛知県名古屋市昭和区
マンション相談室 主宰
 
TEL: 000-000-0000
 
メールアドレス: housekaz@yahoo.co.jp
 
URL: http://www.geocities.jp/housekaz/
住宅取得は一生に何度とない高額な買い物! その備えとして、資金計画や税制、法的規制、住宅市場動向などさまざまな知識も必要です。
身近な相談者として、ファイナンシャルプランを常に考えながら、あなたの住宅取得を公正・中立の立場でアドバイスすることを心がけています。(CFP、一級建築士、宅地建物取引主任者)

質問

マンション管理会社の管理人の時間帯
質問者:YOU さん 質問日時:2008-01-01 02:20:12 回答件数:5
教えてください。

当マンションは築4年、マンション敷地面積837m2、建築面積458m2、延床面積 2396m2 住宅15戸です。

一応、場所的にも高級マンション(医者が多い)でありますが、1年前ほど私が理事長を務めたときに、管理会社を変更しました。

15世帯の住民で、理事会の集まりも悪く、定例総会でも理事(3〜4人)しか集まらない状態です。

そこで相談ですが、現在、管理人は一人(女性)で、月〜金の10時〜16時です。(実働5時間)
15世帯で、この時間帯は妥当ですか?

私が、具体的な時間帯を打診してみれば、入居者の皆様の同意を得られるかもしれません。
当マンションは、当初、管理費が高いことで有名でした。(現在は、管理会社を変更し、安くなった分を修繕費へプールしてますが・・)
地下の立体駐車場も、16台中10台くらいしか契約が無いです。

さらに、管理会社へ相談すべきでしょうか?
よろしくお願いします。
(安かろう悪かろうにならないためにも・・)

回答

マンション管理会社の管理人の時間帯
回答者:坂本 和真 回答日時:2008/01/01 21:57:37
YOU様

マンションの総戸数が少ない場合、管理組合の合意形成がとりやすく、住民同士が顔見知りになり、防犯等の面で好ましいといえます。

一方、マンションの戸数が少ないと、総額としての管理費は少額となり常駐管理は手薄になりがちです。

現在の管理員の月〜金10時〜16時は15戸という戸数からすると管理時間としては妥当と思われます。
ただし、マンションの管理で需要な時間帯は、ゴミだしの多い日(カラスがゴミを荒らす)とか、土日で住民が管理員と日常の不満や要望を話すためのコミュニケーション時間などを共有することが重要と思われます。

そのため、平日5日の5時間を管理員の常駐とせずに、ゴミだしの多い日の2日を8時〜13時とし、平日のうち1日は休みとし、土曜日は10時〜16時とすると管理員と住民のコミュニケーションが高まります。
例とすると、(火、木がゴミだし大変日とすると)
 月 10時〜16時
 火  8時〜13時
 水 休み
 木  8時〜13時
 金 10時〜16時
 土 10時〜16時
 日 休み

というようなローテーションの方が効率的です。

駐車場については、その料金が管理費、または修繕費勘定に充てられるため、できるだけ稼働率を高めたいものです。
ただ、住民以外の人に貸すとトラブルのもとですので、住民が2台目の駐車場として借りる場合は、50〜70%の料金とするなど、柔軟性をもつことがいいでしょう。

これらは、一例ですが、管理会社とよく相談し管理ベストを考えてみてください。


質問

教えてください
質問者:なおこ さん 質問日時:2006-08-21 10:26:48 回答件数:5
どうしたらいいのか分からないので教えてください。

旦那27歳 私26歳 来年2月末に出産予定。

昨日マンションを見に行きました。100平方メートルで2300万のマンションがあり、そこは建設住宅評価書も設計住宅評価書も取得してなく、
もう一つのマンションは75平方メートルで2770万で2つとも取得しています。やはり取得しているほうが高くてもいいのでしょうか?
これから金利もあがっていくだろうし物価価値もあがりそうで
今買うのが賢いのでしょうか?

回答

教えてください
回答者:坂本 和真 回答日時:2006/08/21 17:41:52
教えてください様

物件の価格は、さまざまな要素で決定されます。
住宅地としての環境、交通アクセス、商業施設や教育施設の利面性、防犯性、建物の仕様や設備グレードなど挙げていけば、きりがないほどです。
住宅性能評価(設計・建設)の取得に要するコストは、マンションの総戸数にもよりますが、1住戸あたりで数万円程度です。
住宅性能評価を取得していれば、数百万円の差が出ることはありませんが、売主の住宅品質に対する姿勢を示す尺度とは考えられます。

金利が上昇していけば、同じ物件価格でもローンの利息が膨らみ、支払う総額は大きくなります。
金利状況は、マンション取得時期を検討する要素ではありますが、最優先事項ではありません。
あくまで、家族構成やお子さんの年齢など生活上の必要性が購入時期の第一優先事項です。
マンションは高額な買い物ですので、じっくり検討して購入判断してください。


質問

換気扇の配管
質問者:くるーず さん 質問日時:2006-08-07 20:15:51 回答件数:5
内覧会で風呂場の換気扇が吸い込まない(ティッシュが張り付かない)状況だったので担当の施工業者の人に確認したところ「機密性が高いからこれぐらい」と言われそうなのかと納得しかけたのですがどうしても気になって点検孔を覗いてみました。
すると換気扇とダクトがおもいっきり外れておりました。(最初このような構造なのかとも思ったぐらいです)
施工主は平謝りの状態でした。デベは立会っていませんでしたので現在連絡して反応を待っている状態です。

長くなりましたが、そこでこのような欠陥はよくあることなのでしょうか?目くじら立てて怒るようなことでもないのでしょうか。
そのままきずかずに放置していたらどうなっていたでしょうか。
専門家の方々のお知恵をおかしください。

回答

換気扇の配管
回答者:坂本 和真 回答日時:2006/08/08 13:05:28
くるーず様

浴室の換気扇の吸い込みが弱いのは、明らかにあるべき機能を果たしていません。
施工者が点検口をあけて内部の確認をしなかったことは初歩的なミスでしょう。浴室内の排気ができず、天井裏で空気が巻き上がることになるので、室内環境上も好ましくありません。
もし後日に、換気扇とダクトが外れていたことを知った場合、定期点検時(通常、竣工後6ヶ月や1年後)に手直ししてくれるはずです。この不具合が、使用者が原因で起こったことが明らかなためです。
浴室以外でも、気になることがあれば、施工者に遠慮なく聞くことをお勧めします。


質問

窓があるか、ないか・・・
質問者:いっちまま さん 質問日時:2006-05-18 16:42:33 回答件数:5
こんにちは。11月末完成予定のマンション購入を考えています。

早速ですが、部屋の間取りについて迷っています。

 (1)各部屋に窓があるが、お風呂が南西(ベランダに面している)!トイレは全体の間取りの真ん中で窓なし。
 (2)窓の無い部屋が1部屋ある。お風呂、トイレは北東。2つとも窓あり。(外廊下に面している)

2部屋とも3LDKです。南側にお風呂って・・・どうなんでしょうか?主人は(2)の窓がない部屋があるのはいやだと言うし、私は(1)の南がお風呂なのは夏場の入浴時に暑いとか、せっかくの南側がもったいないetc・・・
気になって仕方ありません。家族は、夫婦と子供(中学生)1人
です。

回答

窓があるか、ないか・・・
回答者:坂本 和真 回答日時:2006/05/19 08:15:59
いっちまま様

(1)について
部屋に窓があると、日照と風とおしがよくなります。
部屋の2箇所で窓とドアを開けておくと、風の通り道ができて、結露を防止し、カビやダニの発生を抑制できます。
お風呂をリラックス空間と考え、長くゆっくりと浴槽で過ごす人にとっては、いいかもしれません。
浴槽から、夜景を眺めたり、読書をして長くすごす人もいます。
窓がある浴室は、カビの発生も少ないでしょう。

(2)について
窓のない部屋というのは、リビングダイニングに面した奥に部屋があるということでしょうか。
この部屋を予備室的につかったり、LDと一体となった広い空間として使おうと考える人にとってはいいプランかもしれません。
お風呂、トイレに窓があるのは、(1)と同様の効果があります。

結論的には、ご家族が、どのように各部屋を使い、またその部屋の使い方が生活スタイルにあっているかを考えて、住戸プランを選んでいくということでしょう。

一人ひとり、自分たちにフィットしたプランは違ってくると思います。


質問

バルコニーの手入れ
質問者:ミッキー さん 質問日時:2006-05-15 21:11:51 回答件数:5
バルコニーの床を手入れ(掃除)したいのですが、
水を流してモップで拭いて洗おうと思います。
パンフレットの仕様を見ると、床の表面素材は
「ノンスリップ長尺シート」とあり、実物はビニール
のようなゴムのような感じです。

質問としては、水洗いをして下のコンクリートに
悪影響がないかが気になるので専門家の方の意見を
聞いておきたいのです。

バルコニーの形状は、柱より外に張り出している
タイプで、工事の時は、工場で作ったパネルを後付け
してるようでした。

回答

バルコニーの手入れ
回答者:坂本 和真 回答日時:2006/05/16 08:35:14
ミッキー様

バルコニーには、ノンスリップ長尺シートなどが敷かれていますが、一般的には防水仕様とはなっていません。
コンクリートにクラックが入り、上階で水を流すなどすると、下階に水が落ちることにもなりかねません。
売主が発行する『住まいのしおり』などで、バルコニーを水洗いすることを禁止しているかもしれませんのでご確認ください。

バルコニーの清掃は、中性洗剤を溶かした水をモップにつけ、よく絞って拭き掃除してください。







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