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谷口法務コンサルタント
谷口法務コンサルタント

谷口法務コンサルタント
住所: 〒658-0016
神戸市東灘区本山中町2丁目9-18-202
谷口法務コンサルタント
 
TEL: 078-451-6745 FAX: 020-4669-2629
 
メールアドレス: info@t-lac.net
 
URL: http://www.t-lac.net
主にマンション管理組合のサポート業務を専門に行っています。
前職の建築業界での経験を活かして、マンショントラブルやマンション管理運営のノウハウ等、総合的にサポートしていきます。
<HP>http://www.t-lac.net
<ブログ>http://plaza.rakuten.co.jp/LAC2005/

質問

管理会社を変えて
質問者:ジョー さん 質問日時:2007-01-11 11:41:41 回答件数:5
管理組合の理事長をしています。
管理会社を変えたのですが、契約では今年2月末までですが、以前の管理会社より1月いっぱいで管理を終了したいといってきました。
こちらとしては諸問題を片付けて3月より新しい管理会社へ移行したいし、新しい管理会社からもそうしてもらいたいといってます。
諸問題から逃げようとしているのが見え見えです。
また入居当初からの管理状態を調べようと思い、管理会社に管理人の業務日報の提出を要望しましたが、社外秘ということで提出はしてくれません。
自分のマンションに関する日報なのに社外秘だからというのは納得できません。
また、業界の通例であるということですが本当でしょうか?
なにか隠しているとしか思えません。
提出させる方法なぞありませんか?
また、ほんとうにずさんな管理で亀裂・湧水はそのまま、売主よりの対応、何もしてくれなっかた管理会社に対し、管理費返還要求はできますか?

回答

管理会社を変えて
回答者:谷口法務コンサルタント 回答日時:2007/01/11 16:16:52
ジョーさん

はじめまして。
谷口法務コンサルタントの谷口です。

明らかに管理会社の怠慢かつ嫌がらせとしか考えられませんね。
管理会社を変更する際には、ありがちなケースです。

まず契約期間が2月迄なのにも関わらず、管理会社が自社から変更になったから
といって、一方的に契約解除を要求するのは、管理委託契約書の中にそういった
条文でもない限り、明らかに契約違反です。

また、管理会社は管理組合から管理事務の状況について開示請求がある時には、
基本的に応じなければなりません。
管理委託契約書の中に、「乙(管理会社)は甲から請求がある時は、管理事務
の処理状況及び甲の会計の収支状況について報告を行わなければならない」
(標準管理委託契約書第9条2項より)という条文はありませんか?

ずさんな管理状況についても、明らかに管理会社側の過失であることが明確であれば、
当然損害賠償請求の対象にもなるかと思われます。

とにかく、まずは一度、管理委託契約書の内容を確認してみて下さい。

ご参考になれば幸いです。


質問

少し急ぎで教えてほしいです
質問者:ぷん さん 質問日時:2006-07-23 14:10:51 回答件数:5
マンションを売却する予定で買手が決まり、近いうちに売買契約を結ぶのですが、私たち売り手は何かこれからしなくてはならないことって何かありますか?

たとえばローンを一括返済にすることになるので銀行に連絡とか・・。

仲介に入ってる不動産屋はどこまでの手続きをやってくれるのでしょうか?買手を見つけてくれるだけですか?

 返答をお願いします。ちなみに売却後は賃貸にすむ予定です

回答

少し急ぎで教えてほしいです
回答者:谷口法務コンサルタント 回答日時:2006/07/25 18:40:01
ぷんさん

はじめまして。
谷口法務コンサルタントの谷口です。

ご心配なく!
不動産会社は仲介がお仕事ですから、指示に従って必要なものを準備していって下さい。

銀行への連絡だけはご自身で行って下さい。


質問

フローリングの反り
質問者:ペル さん 質問日時:2006-06-13 23:17:15 回答件数:1
入居して1年半になります。最近気が付いたのですが、フローリングの板と板の接続部分が上に反り返って、少し盛り上がっている部分が何ヶ所かあります。(水平な定規等を置くと隙間ができ、ゴルフボールはころがります)
マンションは26階建ての16階です。同時期にアルコーブの壁にも亀裂が出来ました。
このフローリングの傾きは、部材の乾燥収縮によるもので、自然と直るのでしょうか?それとも瑕疵でしょうか?アフターサービスで直してもらうべきでしょうか?直すとすれば、どのような方法がありますか?よろしくお願いします。
(内覧会の時は水平定規で調査しましたが、傾きはなかったです)

回答

フローリングの反り
回答者:谷口法務コンサルタント 回答日時:2006/06/14 10:37:52
ペル様

はじめまして。
谷口法務コンサルタント 谷口です。

文面からだけでは、判断しかねますが、二年点検があるでしょうから、
その時にしっかり状況を説明して直してもらうべきだと思います。

方法としては、
 1.フローリング材を取り替える
 2.下地からやりかえる
ということになると思いますが、業者にしっかりみてもらって納得のいく説明を受けて下さい。


質問

賃貸マンション退去時の敷金の返還についての質問です
質問者:JSC さん 質問日時:2006-03-20 01:47:49 回答件数:5
今回、4月に現在住んでいる賃貸マンションを退去します。

敷金について、賃貸契約書には
「‥‥敷金全額を乙に返還するものとします。ただし、未納の家賃、延滞損害金その他本契約に基づいて乙が甲に支払うべき金額があるときは、これらの金額を控除した残額を返還する。」

とあり、契約時の重要事項説明書には
「契約の終了時に解約控除金として全額が敷金から差し引かれること。」

との記載になっております。
この場合、どちらが有効となるのでしょうか?

また、賃貸契約書が有効であった場合、(乙の修理義務)として
「1.畳表替、裏返し及び畳床 2.障子、襖、建具等の破損取替、ガラスのはめ替え、内壁の張替え 3.浴槽及び風呂釜等の部品、浴室の小物 4.住宅の鍵、錠前、電気スイッチ、その他小修理に属するものについては契約解除時に乙が修理若しくは取替えを行い、又その費用を負担しなければなりません。」
との記載がありますが、これらは経年劣化や自然消耗の範囲だと考えられるのですが、契約書に記載がある以上負担しなければならないものなのでしょうか?
ちなみに契約は平成12年6月のもので、場所は兵庫県、契約時に賃借人の負担範囲について説明は受けていません。

同様に重要事項説明書が有効であった場合、(特約事項)として
「入居期間中における畳、襖、の破損は入居者の実費負担とする」
についてはどうでしょうか?

また、契約時には不動産業者より口頭で「敷金は全額返ってこない代わりに、本来賃借人が負担すべきである破損や汚損(賃借人の故意、過失で発生したもの)については負担しなくてもよい」旨の説明を受けております。
今回、敷金の5分の1程度の修復が必要な箇所(私の過失分)があり、それも気になっております。

大家からは、先般退去時のお願いなる文書をもらっており
「*入居時にお預かりしている改修工事費の範囲 畳、クロス、襖 *特別に追加清算が必要なもの 網戸の破れ、柱及びしきいなどの傷、常識外の汚損、破損による清掃代金‥‥なお返金清算は後日振込みとなります」
となっております。

すべてにおいて内容が食い違っており、どれが有効かどこまでが補償範囲なのか、交渉の仕方で混乱しております。

長く複雑になってしましましたが、よろしくお願いいたします。

回答

賃貸マンション退去時の敷金の返還についての質問です
回答者:谷口法務コンサルタント 回答日時:2006/03/20 10:23:52
JSC様

はじめまして。
谷口法務コンサルタント 谷口です。

混乱されているようですので、簡単にまとめてみましょう。

基本的には、通常の使用での経年劣化による損耗や汚損は、賃借人の負担にはなりません。
(これらの修繕費用は、家賃の中に含まれていると解釈するのが相当だからです)

逆に、賃借人の 『 責めに帰すべき事由 』 (不注意、管理方法や使用方法が悪いなど)
がある場合には、賃借人の負担になります。

しかし、国土交通省が出しているガイドラインの解釈であって、法律で明文化されているわけ
ではありません。

また、どこからどこまでが通常使用の範囲内なのかということも、個々のケースによって違うので、
はっきりとした線引きはありません。

ですので、退去時の敷金返還の問題については、家主側との交渉力というものが影響してくると思います。

大きなトラブルにならない為にも、事情に詳しい方に同行して頂くか、我々のような専門家に同行して
もらうというのも、一つの選択肢だと思います。

最近、敷金返還トラブルについては、不動産会社側も慎重ですので、(裁判沙汰にまで発展してるケース
が多いので)知識のある人間に同行してもらうだけでも、十分効果があると思います。

一種の保険だと思って、ご検討されてみてはいかがでしょうか?


質問

管理委託契約
質問者:理事 さん 質問日時:2006-02-27 20:15:26 回答件数:5
管理組合の理事をしています。新築マンション(200戸)で昨年9月に1回目の住民総会がありました。管理会社主導の総会で、契約内容の詳細が不明のまま、予算は承認されました。しかし後で検討してみると、不安な点がたくさんあります。
年間の管理委託契約は約2500万円で、予算は管理費と駐車場の賃貸使用料がほぼ
半分づつで費用をまかなうことになっています。しかし駐車場の使用は現在約60%で、
さいしょから赤字の運営となりかねません。なにかいい知恵はないでしょうか?
また、管理委託費も適正化否かよくわかりません。他の管理会社の見積もりと比較することもできるのでしょうか?
マンション管理士に相談すべきでしょうか?その場合の費用はどのくらいでしょうか?
お教えいただければ幸いです。

回答

管理委託契約
回答者:谷口法務コンサルタント 回答日時:2006/03/02 09:26:51
理事様

はじめまして。
谷口法務コンサルタント 谷口です。

まず、管理委託料の半分を駐車場の賃貸使用料で賄おうとしていること自体に
疑問を感じます。
要するに、駐車場の使用率頼りということですよね。

逆にそんなことで、管理会社自身が管理業務やっていけるのかという事に不安を感じます。

まず、管理会社にそのあたりを聞いてみてはいかがでしょう?


また、

>契約内容の詳細が不明のまま、予算は承認されました

これもおかしいです。
管理会社が管理委託契約内容の説明をするのは、法律で義務化されていますので、
詳細が不明では説明不足ですし、管理組合としてもそのような状態で承認すべきでは
なかったと思います。


他の管理会社と比較検討するのも結構ですが、順番としては、
 
 (1)管理会社に管理委託内容を再度説明してもらう
 (2)上記で納得がいかないようであれば、管理委託内容の適正を専門家にみてもらう。
 (3)見直しの必要性があるのなら、他社との比較も含めて検討してみる。

ではないでしょうか。

(2)、(3)については、専門家に入ってもらうのが良いでしょう。

相談先としては、マンション管理士やマンションコンサルなどがあるでしょうが、
肩書きではなく、実務(マンション管理)に詳しい人を選ぶべきです。
(その見極めが難しいのですが・・・)

相談料も、この業界相場があってないようなものですから、初回無料というところも
ありますし、1時間5,000円〜10,000円ぐらいのところもあるでしょう。

マンションの将来を考えれば、有料でも安い授業料ではないでしょうか。

『自分達のマンション、守るのは自分達自身です』

ご参考にしてみて下さい。







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