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大西 弘喜
トータルライフプランニング有限会社

大西 弘喜
住所: 〒606-0847
京都市左京区下鴨南野々神町2−6
トータルライフプランニング有限会社
 
TEL: 075-706-5581 FAX: 075-706-5533
 
メールアドレス: info@fptlp.com
 
URL: http://fptlp.com
住宅・不動産の実務経験20数年、現在はファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタント技能士・行政書士として、ユーザーの立場に立った活動を行っています。独立系FPの会社代表。意外に少ないFPの路面店舗のため、ライフプランや相続対策、年金、運用などFP個別相談をお考えの方はお気軽にご相談にお越しください。

質問

元利金等と元金均等について
質問者:くー さん 質問日時:2006-09-13 17:20:53 回答件数:5
不動産の提携ローン(全期間1%優遇)を申し込もうとしているものです。収入は夫500万円、私430万円
夫2000万円、私1000万円でそれぞれ申し込む予定ですが、夫の2000万円を元金均等で組もうかと思っています。
銀行の案内をみると、元利均等でも元金均等でも可能となっているのですが、注釈で、元利金等返済の場合、固定特約期間中は返済額は変わらないと書いてあります。
では元金均等の場合はどういうことになるのでしょうか?
1%優遇を使う場合は元利金等の方が得なのですか?
知識がなくてすみません。申込み日がせまっていてあせっています。

回答

元利金等と元金均等について
回答者:大西 弘喜 回答日時:2006/09/15 11:19:43
なんとなく、時間が迫って焦っておられるのが伝わってきますが、大事な問題ですから、良く考えて決めてください

基本的には、理解されたと思いますので、補足として参考にしてください
本来、FPとしてはライフプランを組みます。この中で、やっていけるかどうかを決めるわけですね
ですから、返済比率ももちろん大切ですが、今の年齢やこれからの支出状況によって変わります

元金均等は、これからの支出が少ないとか、今の年収が多いとか、つまり、当初の支払いの多い間に、返済が無理なく出来るのであれば、総支払額も少なくて済みますし、後で楽になっていきますから、後半、収入が減るとか支出が増える方には適しています

でも、これを選ばれる方が少ないのは、やっぱり購入時期にお子さんなどの支出が多く支払いが大変な時期と重なるからですね

そういう意味で、支払っていけるかどうか、前半を良く考えてみてください

特に、これからは、金利の上昇が見込まれます
このときに、さらに負担が増えても支払っていけるのか、良く考えて置いてください

ずっと、お二人とも働いていかれるのでしたら、長期の固定金利の選択もありますが、結局そういったライフプランとしての全体からの判断になりますね


質問

繰り上げ返済手数料について
質問者:かぜ さん 質問日時:2006-08-13 07:00:29 回答件数:3
初めて質問させていただきます。現在信販系でローンを返済中です。
そろそろ繰り上げ返済をしようと思い、その会社に手数料について尋ねたところ、
返済額の2%を手数料としていただきますとのこと。
つまり返済額が増えれば手数料も増加するということです。
これは正当なものなのでしょうか?
銀行系では手数料はせいぜい3万前後の定額だと思いますが、
信販系だと仕方ないのでしょうか?
この方式だと繰り上げ返済のメリットがあまり無いように感じるのですが。
アドバイスをお願いいたします。

回答

繰り上げ返済手数料について
回答者:大西 弘喜 回答日時:2006/08/15 11:36:03
はじめまして、かぜさん

内容については、もうすでに、回答されているとおりです
残念ですが、その内容で契約した以上、このとおりしか仕方ありません

ただ、このサイトのほかの方にとっても、今後こういうローンがあるということは知っておいて欲しいと思います

特に最近、いろいろな形のローンが出ています。このため、ローンを選ぶときは良く考えて選択しないといけないと言うことですね

一般的に、信販系などは、勤続年数や、自営の方など銀行の規定が何かの理由で使い辛い場合にも使います

こういった方は、勤続年数が足りたり、申告額が増えたりすると他の金融機関で借り換えも可能となりますから、解約と言うか借り換え比率が高くなります

このため、一括弁済の場合も解約手数料として2%程度取られるところもあります

今回は、繰上げ返済の例ですが、一括弁済なども同じところがありますから、認識して借り入れすることが大切です

ローンは、金利に留まらず、繰上げ返済手数料、解約手数料、保証料、固定と変動間での切り替え手数料、実行時の手数料、団信込みかどうかの確認、これらすべてを比較して決定しないといけませんね

フラットだって、手数料の高いタイプと低いタイプでも相当金利と手数料に差がありますよね

それから、繰り上げ返済についてですが、これは、実際にいくら節約できるかの確認をして、考えられたらいかがでしょう

一例ですが
2.5%で2000万円 35年で借りて5年目あたりに300万円返しますと、節約額は、約290万円程度節約できます

しかし同じ条件で、32年目あたりに300万円繰り上げ返済しても、16万円程度の節約にしかならないのです
同じ300万円使ってもこれだけの差があります
(もちろん期間の問題もありますが)

こういったところから良く、「高い、近い、多い」という3原則が言われます

同じ金額なら、5年目と、32年目でこれだけ違うわけです
この節約金額を、しっかり算出して、今回節約できる金額を算出して、手数料払っても得かどうか判断なさったらいかがでしょうか


質問

25年固定か10年固定かで迷っています
質問者:さとう さん 質問日時:2006-08-05 19:46:05 回答件数:5
借入先を確定しないといけない時期なのですが、以下の2つのどちらにするかで迷っており、
なかなか決めることができません。

夫 44歳、会社員、年収800万
妻 42歳、主婦、収入なし
子供 なし(今後とも)

借入額 2000万
借入期間 25年
管理費・駐車場 月3.7万

(1)25年固定 当初10年 3.05%、11年目以降 3.2%

(2)10年固定 2.1%、11年目以降 店頭より0.4%優遇(商品は10年後に選択)

団信込み、繰上返済手数料など、金利以外の条件は(1)(2)ほぼ同じです。

(2)の金利に魅力を感じていますが、60歳で定年となるため、11年目以降のリスクに耐えれるかどうかが
心配でもあります。
毎月の家計の余剰金は10万程度です。

皆様のご意見をよろしくお願いいたします。

回答

25年固定か10年固定かで迷っています
回答者:大西 弘喜 回答日時:2006/08/06 23:29:51
すでに、回答が多く重複しますが
基本的に、25年です

今現在、支払いが厳しいとか、
お子さんの年齢が、教育費のピークで先々楽になるとか

親御さんの相続などが当てにできる場合は、10年固定の選択もありえます
もちろん、支払いがきつい場合は、買わない選択になりますがね

また、奥様が共働きで、奥様の年収を毎年150万程度繰上げに使ったり、貯蓄してまとめて10年後に返済できるなら10年固定の選択肢もありです。むしろお勧めします

今回は、年収から見ても、今後の状況から検討しても通年固定をお勧めします

金利については、誰もわかりません。しかし、ひどく上がらなくっても、大損はしません。それより先が見えるという安心があります

しかし、10年を選ばれて、ハイパーインフレなどがあれば大変なことになります

今回の、お支払いであれば、25年固定であっても、さらに繰り上げ返済が可能な御年収ですからね

本当は、一度ライフプランをして、繰り上げ返済もシュミレーションに入れて見られると良いかもしれませんね


質問

財住金との組み合わせについて
質問者:TPS さん 質問日時:2006-06-29 00:12:19 回答件数:5
いつも勉強させてもらっています。
ありがとうございます。
この度、念願のマイホームを購入することになりました。
購入価格は2800万円で、財住金から1000万、他のローンから1500万借りようと計画しています。
その際に、財住金は5年毎に金利見直しということもあり、財住金と組み合わせるローンは「フラット35」のような長期固定金利のローンが良いのではないかと考えています。
ついては、この場合に、財住金と組み合わせることができる「フラット35」にはどのようなものがあるのでしょうか?(財住金のフラットは融資限度額の関係から借りることもできないようです)
また、財住金と組み合わせるのに最適なローンは他にありますでしょうか。
お忙しい中申し訳ありませんが、ご教授いただければ幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。

回答

財住金との組み合わせについて
回答者:大西 弘喜 回答日時:2006/06/30 00:56:27
はじめまして、TPSさん

ご質問の意味が、微妙に理解できません

本来、財形とフラット35はすべて組み合わせることが出来るはずですが

但し、金融機関によっての差は、あるかもしれません

財形は、会社の補助など条件がありますが、これが適合していれば、基本的にはOKですので、手数料や、金利の条件のいい、フラット35の金融機関に確認されては、いかがでしょうか?

ただ、今年の6月までは、融資に対して80%という規定がありましたから、それまでなら、2500万満額は無理だったですね
6月から100%に変わっています

組み合わせとしては、悪くはないと思います。細かいてんは、ライフプランをしてみないとなんとも言えませんが、失敗ではありません


質問

住宅ローンについて
質問者:ブル さん 質問日時:2006-06-06 07:44:30 回答件数:5
現在、36歳で頭金500万円で3000万円程度の分譲マンションか一戸建ての購入を検討しています。また同時に転職も検討しています。
物件購入を決定した場合、住宅ローンを申し込む必要もあるのですが、今の会社の年収(800万円)であれば、ほぼ審査は通過すると思うのですが、転職後すぐであれば審査は通らない可能性が高いでしょうか?
また、転職前にローンを組む場合、転職の可能性があることは金融機関に告知する必要はありますか?転職の可能性があることを隠しローン契約をし、その後すぐに転職した場合はローンの一括返済等不利益を被ることはありますか?

回答

住宅ローンについて
回答者:大西 弘喜 回答日時:2006/06/09 15:51:04
はじめまして、ブル様

基本的に、転職に関してはローンは不利になりますね
特殊な事情の場合は別ですが、条件的に良くなってもフリになる場合もあります

このあたりは、金融機関や、保証会社、地域性もあるかもしれません
金融機関によっては、1年以内は一切受け付けないところもあります

ずっとコックさんで、格上の一流ホテルの料理長になったとか、公務員になられたとかの場合は、・・・・

いずれにしましても、転職前が、いいでしょうね

ただ、今回、購入される物件が、マンションで大型などの場合、審査時と実行時にタイムラグがありますから気をつけてくださいね。


審査時、旧の会社で、完成実行時には、転職しているという場合などは気を、付けてください

この点だけ、気になりましたので、付け加えておきます

これは、嘘になりますよね
転職予定の場合は、あくまでも予定ですから、辞めない場合もありえるわけです
しかし、辞めているのに、在職中と言うのは明らかに嘘になりますから

あくまでも参考程度にしてくださいね







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