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嶋 大作
ハウス×ハウス

嶋 大作
住所: 〒530-0047
大阪市北区西天満4−1−5−5A
ハウス×ハウス
 
TEL: 06-6363-0777 FAX: 06-6360-1011
 
メールアドレス: shima@00inc.com
 
URL: http://www.house-house-osaka.jp
マンションや戸建などのマイホームを購入しようと考えている方々を資金面で応援するために、仲介手数料が無料〜半額となる事業を立ち上げました。
業界特有の不透明な部分をなくし、お客様とクリアーで誠意あるお付き合いができる業者になっていきたいと考えてます。
ネットを中心とした事業ですので、お客様のペースで物件を探し、お客様主導で物件を選ぶ、今までにない新しい家探しのカタチをとってます。

質問

連帯債務者は、売却する権利があるか?
質問者:K.B さん 質問日時:2008-03-16 03:34:25 回答件数:5
まず状況を。
父が債務者、母が連帯債務者として平成6年に分譲マンションの住宅ローンを開始しました。2年ほどしてから、父と母は離婚し、今は母と私で暮らしています。
母は高齢になり、年金生活ですので、実質的に私が父の口座通帳を使ってローンを支払ってきました。

このたび、結婚をすることになり、引越しを考えています。
その場合、ローンの支払いもするつもりはありません。
で、私も母も、売ろうと思ったのですが、元父が行方不明なのです。
3年ほど前に一度あったきり、どこでなにをしているかわからない状態です。それに、何かの事件に巻き込まれたらしく、警察が指名手配をしているそうですが、それでも見つかっていません。


離婚したときマンションの所有権は母が全部持ったのですが、債務者は元父、連帯債務者が母です。そして実際に払ってきたのは私です。
債務者が行方不明の場合、連帯債務者の母と、実際にローンを支払ってきた私に、誰かに売却する権利があるのでしょうか?

回答

連帯債務者は、売却する権利があるか?
回答者:嶋 大作 回答日時:2008/03/19 01:20:13
まず、売却に関してですが、所有権はお母様が全部持ったとのことですので、登記簿上の所有者は現在、お母様ひとりになってると解釈して構わないのでしたら、売却する権利に問題ありません。
お母様がちゃんとした売主になるわけですから。

本来なら、所有権を移す際に、金融機関の抵当権も設定しなおすべきでした。

要は、金融機関が了承して売却時に抵当権を抹消できれば、売買に差し支えありませんので、まずは、金融機関に事後報告と相談をされたらいかがでしょう。

売却代金を返済にあてても残債が残る場合の話にもなりますので。

ちょっと気になりますのが、K.B様がローンを払ってきたとのことですが、場合によっては、それがお母様への贈与とみなされると贈与税が発生してしまいます。それは、また専門家に相談してください。

ただ、実際にローンを払ってきたK.B様が売主さんとしての権利を持って動きたいというなら、K.B様が代わりにローンを払いはじめた時に遡って、お母様から購入したというカタチが必要となります。

その場合、当然、K.Bさんとお母様の売買契約書も必要ですし、売却前に登記上の所有者もK.B様に換える(お母様とK.B様の共有の場合にしろ)必要がでてきます。

いずれにしましても、登記簿上の名義からお父様が消えているのでしたら、もうお父様は関係ありません。

金融機関には怒られるでしょうが、事情を説明するしかないでしょう。


質問

敷引きについて
質問者:ゆうちゃん さん 質問日時:2008-03-14 13:57:36 回答件数:5
平成11年6月に契約した賃貸物件を平成20年2月に退去しました。

立会いの結果、借主負担金は0円ということになったのですが、契約書に敷金30万円退去時控除額20万円と記載があります。

賃貸契約期間内に家賃の滞納、遅延もなく債務は残っていません。

敷金を全額取り戻せる可能性は少額訴訟しかないのでしょうか?


消費者契約法はわたしが賃貸契約を交わした後にできたとおもうのですが、消費者契約法の適用はどうなんでしょうか?契約は1年ごとに自動更新してました。

回答

敷引きについて
回答者:嶋 大作 回答日時:2008/03/19 00:42:51
ご周知の通り、敷金返還のトラブルに関して、判例や法令の整備、業界団体のルールづくりなど、流れは原則として全額返還です。

関東では敷金と別に返還義務のない礼金を取る慣習がありますが、関西でも、トラブル防止のため、敷引き方式からこの礼金方式に変える物件が増えてきてます。

実務的には、まず直接返還を請求、内容証明の書面、少額訴訟という順序になるでしょう。

少額訴訟までいった場合、お互いがそれぞれの主張を譲らないと、最終的に妥協点を決めて和解を勧められるとおもいますが、それでも不調に終わったら本訴に入ることになります。

妥協点がどのあたりになるかは、個々の事情も考慮することになります。

たとえば、入居時の契約の際、きちんと敷引きについて説明があったかどうか、あったとしたら借主さんが了承した証拠(契約書の中身など)残っているか。

また、敷金以外に支払った金員があるか、20万円という金額が妥当かどうか、あるいは、ひょっとすると、厳密には借主負担があるところを、敷引きの範囲で収まるため面倒を避けるために借主負担を0円とした、とかです。

まずは、直接聞いてみて、納得がいかない場合、納得できるところまで進めてみることだとおもいます。


質問

瑕疵の有無について
質問者:じろー さん 質問日時:2008-03-13 21:25:34 回答件数:5
済みません。質問させていただきます。
今度入居予定のマンションでは、リビングの掃きだし窓の片方(2枚重なっている外側の窓)に取っ手なく、通常の動作で開ける事が出来ません。
先日あった入居直前1ヶ月前の内覧会で業者から初めて説明があり、そのまま行くか後付の取っ手を付けるかとその場で回答を求められました。
ただ、その取っ手を付けると内側の窓と外側の窓に付けた取っ手がぶつかり、両方の窓を互い違いにすることが出来ず、拭けない部分が出来たり、ぶつかることによって傷がついたり、他にも様々な障害が出ます。
この場合、瑕疵にあたるでしょうか。
また、これが瑕疵である場合、契約時には隠れていましたが、内覧会で明らかにされたため、残金払い込み時や引渡し時には、隠れたものでは無くなっています。
サッシの交換などの解決が得られないまま引渡しを受けると、瑕疵を知ったうえで引渡しを受けた事になり、その後に瑕疵担保責任を請求することが出来なくなるという事はありませんでしょうか。ご回答よろしくお願いいたします。

回答

瑕疵の有無について
回答者:嶋 大作 回答日時:2008/03/15 15:48:57
今回のケースは瑕疵の問題ではありません。

新築マンションを完成前に申込んだ場合、よくありがちなトラブルです。特に、売主、施工会社と販売会社が別々の場合などは、担当者も設備や仕様などよくわかってなかったりしますから。

問題は、当初のサッシの仕様がどうであったかでしょう。

そのマンションは全世帯が同じ仕様なのでしょうか?

だとしたら、サッシそのものの交換は難しいです。

じろー様の部屋だけが違うなら、明らかに欠陥品ですが・・・それとも、業者も後付けで対応するというのを聞くと、デザイン優先で機能を欠いてる商品かなにかであるのを認めているのでしょうか。

個人的には、大きな特注のサッシの場合、危ないのではじめから片側を固定する窓は見たことがありますが、片方だけ取っ手がないというのは初めてです。

もし、取っ手を付けるなら、ぶつからないようストッパーをサッシの上下に付けるはずですので、御確認ください。

業者の説明が足りなかったことを理由に、粘り強く交渉されるのもひとつの方法です。


質問

フローリング床の件
質問者:アンダー さん 質問日時:2008-03-09 15:12:50 回答件数:5
7年前4月に新築マンションを購入し、冬が来て暖房をつけ、しばらくするとフローリング床がペコペコ浮いてきましたが、さほど気にはならなく、夏になると直るので、そのまま何もしない状況を毎年繰り返しておりましたが、今年の冬はとくに床が浮いてきて、所々夏になっても直らなくなってきたので、建築の方へ連絡したところ、『ガスファンヒーターを使ってませんか?』と、確かに使用しておりますが入居時にそのような説明もなく、床については2年しか保証がないので、有償修理になるとの事。
来週一度見にくるようですが、無償で直してもらう手はあるのでしょうか?

回答

フローリング床の件
回答者:嶋 大作 回答日時:2008/03/15 15:13:07
残念ながら、無償修理は難しいとおもいます。

フローリングが浮いてきたのが、保障期間の2年内で、その時点で相談・修理の依頼をしたのに、相手方がほったらかしで2年を超えてしまったというなら、問題なく無償で直してもらえるでしょうが、今回は何もしなかったということですので、厳しいかとおもいます。

確かに、入居してすぐでしたら、のりが薄いなど施工上のミスも考えられますが、逆の立場(業者側)からすると、それが本当にはじめからなのか、確認できるものがないわけですから。

たらればの話で申し訳ありませんが、やはり、不具合が起きたときに、すぐに相談・依頼するべきでした。

また、床に限らず、住宅まわりの部材・設備に関するものは、不具合など発生した場合、すぐに対処をしないと、費用がとんでもなく発生する被害になる場合がありますので、面倒でもメンテナンスは大事にしたほうがいいでしょう。


質問

サッシガラス押さえゴム
質問者:まるこ さん 質問日時:2008-03-05 00:44:57 回答件数:5
先日内覧会があり、リビングの窓ガラス押さえゴムに切れ目が三ヶ所あることが気になり、指摘しました。

しかし、ゴムのつなぎ目なので、仕方ないと言われました。
プロからそう言われれば仕方がないとその場は思いましたが、その後、いろんなサッシを見ていると、つなぎ目のないものがほとんどですし、納得いきません。

ゴムの切れ目が今後の日常生活に影響があるのかないのかわかりませんが、一番良く開ける窓なので、気になります。
もう、自分で別の業者に頼むしかないですか?教えて下さい。
よろしくお願いします。

回答

サッシガラス押さえゴム
回答者:嶋 大作 回答日時:2008/03/05 17:22:57
ご質問の「押さえゴム」というのはおそらく、窓のサッシ枠のことだとおもうのですが、基本的に窓ガラスをきちんと押さえつけていれば、役目は果たしています。

ただ、普通は、一枚のガラスに一本の枠を使いますから、切れ目は一箇所です。それも、上側の真ん中です。

三箇所も切れ目があるのは、どう考えてもおかしいですね。
継ぎ足しなのか、搬入の際、何かと当たって切れたのか・・・。

それほど大きな影響はないとおもいますが、もし、切れ目が下側にあって、窓ガラスに防火用の網目が入ってるものでしたら、気になることがひとつあります。

防火用の網目が入っているということは、2枚のガラスを合わせて、その間に鉄線を挟んでます。
夏でも冬でも、窓ガラスには結露がつきものですが、この結露の水や雨水がサッシ枠の切れ目から入り込んで、窓枠の中で徐々に水が溜まることがあります。
それが、日当りの良いリビングなどでしたら、溜まった水が日中暖められて蒸発し、ガラスとガラスの間で膨張していって、窓ガラスにヒビが入ることがあります。
このヒビも、網入りの窓ですので、すぐに割れたりという心配はありませんが、やはり、怖いですし、みっともないです。

いずれにしましても、「仕方ない」ことはありません。
不良品です。
サッシ枠の交換はたいした作業ではありませんし、費用もさほどかからないので、やってもらったほうがいいです。

それとも、よほど物件を値引きをしているため、費用が出ないのでしょうか?

ただ、そういう施工をしている限り、他にもいろいろ問題が出てくることが考えられます。
そのような対応をする業者もあまりアテにはできないような気がします。

その物件が気にいってらして、頼んでも交換してもらえないなら、自分でするしかありません。







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