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専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。


沼田 順
Office JUN代表

沼田 順
住所: 〒665-0844
宝塚市武庫川町6−26−2209号
 
TEL: 0797-57-2380 FAX: 0797-57-2380
 
メールアドレス: cfp.numata@gmail.com
 
URL: http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
FPをしている沼田です。住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)勤務時代に融資・債権管理を担当し、住宅ローンや不動産に関する様々な相談に応じてきました。一般的なご相談は、距離的な範囲が限られてしまうため、少しでも私の経験が生かせたらと参加しました。筆者の知識や経験が皆様のご参考になれば幸いです。(CFP上級国際ライセンス認定者、AllAboutプロファイル登録専門家)

質問

名義変更について
質問者:あんくう さん 質問日時:2010-11-11 12:59:23 回答件数:5
初めて質問させて頂きます。

現在私名義のマンションがあり、私と内縁の夫が連帯債務者となっております。 訳あって、内縁関係(7年間)を解消することになり、私は新たに結婚することになっております。
銀行の方へは今の彼を連帯債務者から外し、新たに結婚する方を連帯債務者とする手続きをすすめています。

そこでご相談なのは、
(1)マンション名義を結婚する彼に変えなければならないのか。
 私は派遣社員で実質の支払いは彼という事になります。
 名義を彼にしないと私に対する贈与とみなされるのでしょうか

(2)名義を共有にすることはできますか。
 この際今まで払ってきた分もありますので、5対5で分けたいと思っています。

(3)名義を共有にする際のメリット・デメリット

無知で申し訳ございませんが、ご回答をお願い申し上げます

回答

名義変更について
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/15 16:08:57
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まとめての回答になりますが、お二人で連帯債務者に
なられた場合、基本的には共有名義にするのが、
一番妥当な判断と言えます。

この場合、ローン控除を受けていた場合には
ローン残高を登記名義の割合で按分するわけですが
(例えば3000万円の借入れで登記名義が1:1であれば
それぞれが1500万円の借入れとして計算する)
途中から連帯債務者になった方はあくまで債務引受に
該当するため、ローン控除を受けられないという
デメリットが発生するものと考えられます。

詳細は税務署にご確認下さい。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス)


質問

結婚後の住宅ローンについて
質問者:ひぃ さん 質問日時:2010-11-11 12:14:06 回答件数:5
11月20日に結婚するのですが、
結婚する5年前に私名義の家を購入し、35年ローンを組んでおります。
結婚後も私の名義で変更する予定はないのですが、
名字が変わるため、どのような手続きをすれば良いのかを教えて頂きたくお願いいたします。

また、実印も旧姓で作っており、印鑑登録されております。
契約は全てこの実印にて行ったのですが、
結婚後に実印が旧姓のままで良いのかも不安です・・

よろしくお願いいたします。

回答

結婚後の住宅ローンについて
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/15 15:30:02
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

登記実務も担当しておりましたので、ご回答致します。

まず実印というのは印鑑登録された判子ですので
新しい名字で判子を作り、印鑑登録すれば、
それが実印になります。

登記実務上は氏名変更の登記は必ずしなけばならないとは
定められていないのですが、ローンを組まれていることから、
抵当権の抹消登記の時に必要になるため、されておいた方が
良いでしょう。

登記名義に関しては、所有権の氏名変更登記を
することになります。

申請用紙と戸籍謄本を添付して住所地を管轄する
法務局に申請します。

費用となる登録免許税は、土地と建物合計で2000円です。

司法書士に頼んでも良いですが、法務局の人が教えてくれる
場合が多いので、ご自身で申請されてもよろしいかと思います。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス、宅建主任者)


質問

ローン利率と控除
質問者:かず さん 質問日時:2010-11-02 12:32:22 回答件数:5
マンションのローンを支払っています。
年利約0.8%です(今のところ変動金利なので、低金利です)。
ローン控除が残高の約1%だとすると、
0.2%、戻ってくる方が多く、
簡単に言えば、“儲かる”事になると思うのですが、
そんな事って、ありえるのでしょうか?

回答

ローン利率と控除
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/02 15:38:38
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず利率は0.1%でも低い方が絶対に有利です。
通常の元利均等返済であれば、当初の返済期間は
利息の占める割合が高く、繰上返済も控除期間満了まで
待つ必要はありません。

また上の専門家のご指摘にもあるように控除の限界は
支払った所得税や住民税が限界です。

利率が低く、控除も使い切ったほうが明らかに
有利であると思いますよ。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス)


質問

住宅ローン期間延長のその後について
質問者:テルちゃん さん 質問日時:2010-11-01 14:55:34 回答件数:5
融資金融機関に聞けばわかる事ですが、みなさん教えてください。

28年で住宅ローンを組んで10年固定金利で返済し、
3年が経ちます。現在40歳です。

今回、不況のため住宅ローン期間延長を融資金融機関に申し出て、
7年延長ができ、35年になりました。
残り32年です。
そこで…、

固定金利期間が終了する7年後に、
他行で借り換えができるのでしょうか?
また、その時の借り換え残期間は、25年でしょうか?

よろしくお願いいたします。

回答

住宅ローン期間延長のその後について
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/02 00:20:59
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

基本的に金融機関の融資機関は35年か完済時年齢が
75〜80歳のいずれか短い方になります。

現在の年齢で考えた場合、残り32年で完済時年齢が
72歳になりますので、32年のローンと考えて
よろしいかと思います。

また借り換えは基本的に35−今までの返済期間に
なりますので10年後であれば25年ということに
なります。

以上、ご参考になりましたら幸いです。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス)


質問

兄弟共有名義
質問者:ペルン さん 質問日時:2010-10-11 22:16:11 回答件数:5
共有名義の件で質問です。このたび3600万円のマンションを兄(1800万円頭金)弟(1800万ローン)で購入することになりました。弟のローンを実際払うのは兄です(昨年の収入が少ないため兄はローンが借りれないため弟が借りる形にしますが、現在はローンを支払えるだけの収入はあります)

質問1.マンションの名義をローンを組む弟だけの名義にすることは可能でしょうか?そのメリット、デメリットを教えてください。

質問2・兄と弟の共有名義にする場合のメリットとデメリットを教えてください。

質問3.ローン完済時に、兄の名義に変更する場合、どのような手続きが必要で、それに伴う税金とは何でしょうか?

こういう問題をどこに相談すればいいかも思い当たらずこちらを利用させていただきました。どうぞよろしくお願いします。

回答

兄弟共有名義
回答者:沼田 順 回答日時:2010/10/13 13:02:32
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

ご回答致します。

回答1 弟さんだけの名義にしてしまうとお兄さんからの頭金は
    贈与と見なされ贈与税を支払う必要があります。

回答2 この場合、お二人で居住でしたら特に問題はありません
    但し登記名義は1:1にする必要があります

回答3 この場合は1と逆で弟さんからお兄さんへの贈与と
    見なされると思います。

詳細は、税務署にご確認下さいませ。

沼田 順(CFP)







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