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質問

長期修繕計画の有無
質問者:じゃん さん 質問日時:2009-08-26 21:14:51 回答件数:5
築9年の中古マンションの購入を考えています。
長期修繕計画書をお願いしたところ、築浅の為に計画は無く、痛み具合を勘案し約2年以内に管理組合にて制定するかどうかを決定するとのことでした。今までも修繕が必要な箇所については工事されているようです。
情報は以下の通りですが、長期修繕計画書が無いことには不安があります。こうゆう状況のマンションはよくあるものなのでしょうか?また残高は多い方なのでしょうか?

総戸数68戸
65.87平方メートルの3LDKで現在の修繕積立金が8,900円
駐車場は機械式で11,000円(空きがある様です)

現在の繰越金残高は
一般会計     9,681,478円
修繕積立金会計 68,424,511円
合 計     78,105,989円



 

回答

長期修繕計画の有無
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/30 13:24:06
修繕計画の「不備」な建物があるのは事実ですが
「築浅の為に計画は無く」と言うのは考え難い理由です。

また、管理組合が正常に運営されていたとしたら、
無いままに来ているのが不思議かと思います。

現状の管理組合の会議や理事会の情報等を調べられては
如何でしょうか。

戸数が多くないので、組合員同士の意思疎通が計れていない場合、ご入居後、色々大変な目に合われる可能性も高くなりそうです。


質問

マンションの日当たりの悪い部屋
質問者:hide さん 質問日時:2009-08-26 11:09:30 回答件数:5
中古マンションの購入を検討しています。
他の家族は気に入っていますが
私は日当たりを心配しています。

7階建ての1階3LDKです。
バルコニーは南向き、8メートルほどです。
前に駐車場があります。
北側に並んでいる洋室2部屋がまったく日がささないと思います。
窓がそれぞれありそこに吹抜があるので通風はいいと思います。
ただ、北側にすぐ同じマンションの別の棟(7階)があるため
明かりをつけないと日中も暗いです。

通風がよければ、1つは寝室につかえば
それほど気にならないのかなとも思いますが
住み心地が心配です。

契約前で不安なので
何かご意見あればよろしくお願いします。

回答

マンションの日当たりの悪い部屋
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/30 13:15:38
中古なのであれば、専門家を同行させて、現状を良く把握すべきです。

リフォームされていなければ、通気に伴う弊害は、恐らくチェックできると思います。

中古のメリットは、住んでみて、の実態が比較的容易に知ることが出来ることではありませんか。

また一階=地面に近い為の欠点も、現場調査で、どの程度対処してある設計なのかも、実績を伴い調べることが容易かと思います。


質問

工場跡地の土壌汚染土地マンションについて
質問者:ぷうちゃん さん 質問日時:2009-08-24 20:54:05 回答件数:5
宜しくお願い致します。
来年中にマンション購入を検討しています。
検討しているマンションは3件あり、Aマンションは完成後現時点で1年半ほど、Bマンションは完成後6ヶ月ほど、Cマンションは来年中旬ごろに完成予定です。
この3件を回り、最終的にCマンションに惹かれ、前向きに検討していたのですが、
このマンションは工場(メッキ鉄線や鋼線の生産)の跡地で
土壌汚染されていたことがわかりました。
(土壌調査した結果、鉛やほう素が検出されたとのこと)
営業マンによると、「汚染土壌の掘削除去民間の浄化施設への排出、無害土壌による埋め戻し」を施し、現在は汚染土壌でないということです。
私は素人なので土壌汚染というだけで恐ろしく、また
(1)将来転売する時も価格が下がるのではないか、
(2)詳しくどのような土壌改良処理をしたのか、
(3)はたして健康に絶対に影響はないのか、
(4)もし入居後汚染物質が発生したらどうなるのか 
など気になりだし、今迷っています。
また、このCマンションはまだ完成前なのに最初から破格の安い値段です。
その理由は、AマンションとBマンションがこの不況の折、値引き合戦をして
いるのでそれに巻き込まれないように早期完売したいから らしいのですが、(値引き合戦は本当です)
私としては、
(5)結局土壌汚染された土地だったから土地の仕入れが安かった
んじゃないのかな、また
(6)汚染土壌の処理にそんなにお金をかけなかったのかな? 
と思ってしまっています。
また、Cはデベロッパーが超大手で、周りの住環境も間取りも価格もぴったりで、もう
すぐにでも買う勢いだったのですが、土壌汚染を知り、このまま購入してしまっていいものなのか心配です。
土壌汚染されていたマンションを買うのは、やはり危険でしょうか?

もし可能であれば(1)〜(6)の質問内容も踏まえて教えていただけません
でしょうか。
悩みすぎて疲れました。

Cマンションは本当に気にいっており、健康被害などがないので
あれば購入したいと思っています。
私としては交通事故に遭う確立より
低いくらいなら よし としたいと思っています。

何にでも絶対や100%はないので確率の問題として教えて頂ければ
と思います。

お忙しい中誠に申し訳ありませんが、ご教授願います。
どうか宜しくお願い致します。

回答

工場跡地の土壌汚染土地マンションについて
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/30 13:08:50
土壌汚染については、現在は相当な技術で処理が行われています。

今回の土地が、「工場関係者からデベに売られる段階」で既に気付いたならば、デベがマンション販売するに当たり、安心できるレベルで調査して買い取っているはずです。

技術ですから、絶対、は無いにしろ、交通事故の確立レベル、と割り切られておられれば、
・その処理方法と
・残された深度の土壌と現在の覆土との間の遮断方法等
を確認されれば、より安心されるのではありませんか。


質問

新築分譲マンション
質問者:丸三 さん 質問日時:2009-08-07 21:57:46 回答件数:5
新築分譲マンションを契約し入居しましたが、入居までの
契約状況の表を何度か貰いましたが
その時は半分程度は契約済みとなっていて
安心していましたが、入居すると1割しか売れておらず
騙された気がしています。
この場合の対処方法はあるのですか?

回答

新築分譲マンション
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/14 13:48:04
昨今、残念(?)ながら、契約=入居、とはなっていません。

お住まいのマンションに当てはまる理由かは不明ですが
契約されても、不幸にしてローンが通らない方が少なくありません。

また、ローン不成立が故なのかは、確かめる方法は無いように思います。

また、購入者が一割以下、となると、
・その後の販売計画によってはバルク売り(まとめ売り)や
・賃貸マンション化
等々、色々な完売策を取られる可能性がありますので
確認されては如何かと思います。


質問

修繕積立金の無いマンションはどうか?
質問者:ブリスベン さん 質問日時:2009-08-07 04:44:36 回答件数:5
こんにちは現在購入を検討をしているマンションがあります。
その物件ですが管理費は徴収をしますが
修繕積立基金を徴収をしないマンションです。

私は修繕積立は当たり前のようにあると思っていました。
特殊なケースですか?

ちなみに物件は借地(旧法)です。
月々地代を地主に払うことは承知しております。
いずれかは地主に返す日が来ると思います。
私は借地はその時に費用を負担して更地に戻して地主に
返還をすると思っていますがお金を貯めておかないと
解体時にとても費用が係区分所有者では払えない人も
出てくると思います。

それともその時に地主が建物を買い取って頂けるものでしょうか?
マンションは比較的小さめで30戸ぐらいです。
この様な借地で修繕積立をしないマンションは
その他リスクがあるとすればどんな点があるでしょうか?

回答

修繕積立金の無いマンションはどうか?
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/14 13:53:56
気に入られているマンション、新築当初から修繕積立金を設けていないのでしょうか?

旧法と言うことはそれなりに築年数が経っているように思いますが、今までに大規模修繕をされていないのでしょうか?

それともしているが、その都度集金で間に合っていたのでしょうか?
もし都度集金できた、としたら、現在の入居者の状態から、今後も同じ形が可能、と確証が得られるのでしょうか。

ここの処をシッカリ押させて、検討を進めることをお勧めします。







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