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榎本和裕
有限会社Eアイム

榎本和裕
住所: 〒651-1303
神戸市北区藤原台南町5-2-6
 
TEL: 078-981-8373 FAX: 078-981-8373
 
メールアドレス: e.aimbiz@gmail.com
 
URL: http://fudosan-kanri.org
マンション事業としては営業以外全て経験してきました。その経験を生かし、マンション管理士として管理組合のコンサルティングをします。依頼者の立場に立ったコンサルを心がけています。

メルマガ「元社長が教えるマンションと管理」
http://www.mag2.com/m/0000172507.html

不動産のコンシェルジュ
http://fudosan-kanri.org

NPO集合住宅改善センター正会員

質問

迷惑な住民&管理費点・修繕費滞納
質問者:twins さん 質問日時:2008-01-30 19:20:16 回答件数:5
こんにちは。5年前に購入したマンションに1人問題人物がおります。

・共用廊下にゴミを投げ捨てる(ごみ袋に入っている状態ではなく、まるでゴミ箱のようにそのまま捨てるのでゴミを蹴って歩くような状態)

・共有スペースにバギー(よく砂浜等を走る四駆?のバイクみたいなものです。管理会社が注意しても逆切れというか威嚇してきます)

・ベランダでペットの排泄物を流す(彼の家は5階です。排水溝が詰まっているためか、4・3・2・1階のベランダの柵をしたたり落ちて、公道に流れ出ています。ある意味滝のように)

・排泄物を流すせいか、夏になると異常にハエが出る。(ペットOKのマンションですが)

・本来共有スペースであるはずのベランダに、拡声機が設置されマンションの外観を損ねている。

・駐車場2台分を占有し、料金を1年以上滞納(元々2台分契約→途中から1台分解約→現在、駐車料金滞納)

・管理費滞納(こちらも1年以上)
管理会社に言っても、一向に改善される気配がありません。管理会社が管理会社の弁護士に相談すると言っていましたが、もう何ヶ月も音沙汰なしです。近所の公園にいる子供に向かって大声でいつも何か叫び、警察沙汰になる人なので直接注意することもできません。警察に何度も来てもらっていますが、一度もドアを開けたことがありません。過去ログで区分所有法第6条を参考に。。という回答を見ましたが、それに加えて駐車場・管理費を滞納してる件も含めて回答をいただけたらと思います。(滞納が

続いた場合、例えば彼の部屋を差し押さえることは可能ですか?)

回答

迷惑な住民&管理費点・修繕費滞納
回答者:榎本和裕 回答日時:2008/01/31 15:28:06
twinsさん大変ですねNPO住宅サポートセンターの榎本です

区分所有法第57条には共同の利益に反する行為の停止等の請求が
あり区分所有者が停止を請求できる権利はありますが現実のところ管理会社が動いてもらわないとどうにもならないと思います。

又、第58条には総会に諮り特別決議(4分の3)で訴訟を起こす事もでき、第59条ではそれでも共同生活の維持ができないようであればその住戸を競売に掛ける事もできるとされていますが、訴訟となると色々な問題があると思います。

とりあえずは、管理委託契約書を確認され、管理会社が滞納者に対してどのような処置を講じなければならないかご確認いただき
管理会社に契約書どおりの処置をお願いしてみてください。

それと駐車場使用料は何ヶ月か滞納になれば解約になるような規定が無いか確認してください。無ければ総会で契約書の変更を検討され、共用部分の使用制限をかけ管理会社立会いの下管理組合と当事者との話し合いが必要かと思います。

このような問題は非常に難しい問題ですのでじっくり解決されることをお勧めします。まずは管理会社と話合いしてください。


質問

管理会社の怠慢と契約書の内容
質問者:リンゴ さん 質問日時:2007-06-01 15:21:31 回答件数:5
築18年の賃貸のマンションに入居して2年になります。
入居してすぐから配水管の悪臭や、給湯器の故障、その他諸々の細かいトラブルが続いていて、その都度隣接している管理会社に相談をしに行き、対処して貰っているのですが、その内の半数が納得のいく解決には至っておりません。

管理会社の社長の態度も横柄で「言いがかりを付けるのか!?」「嫌なら自分で何とかするか出て行くか二者選択ですね」などと言われる始末・・・。

契約書にはっきりと記載されているにも関わらず、ペットを飼っている家庭が多い事について指摘すると「何か被害があればこちら(管理会社)から注意はしますが、それ以外ですとそれが理由で出て行ってくれとは言えない」との回答。

実際、エントランスやエレベーター内での糞尿も大変不快に感じておりますし、外出しようと玄関を開けた瞬間に隣人宅の犬が家に入ってきて走り回る・・・と言う事もありました。

その件を伝えてもエントランスに「マナーを守りましょう」と掲示するだけ・・・。管理会社は入居時にペット不可の件は説明しているし、こちらに責任は無いとの事。

正直、精神的にも辛く、体調面でも喘息があるので不安定になっており、退居を考えております。

この様な場合、管理会社相手に保証金や敷引きの返還、その他引っ越しに関わる経費などを請求する事は出来ないのでしょうか?

どうぞ、ご回答/対処法など宜しくお願い致します。

回答

管理会社の怠慢と契約書の内容
回答者:榎本和裕 回答日時:2007/06/01 16:53:24
リンゴさん大変ですね、榎本と申します。

管理会社はあくまでオーナーとの契約で管理業務を
行ってます。

分譲マンションの場合は管理組合が
契約者ですから、区分所有者は管理組合員なので
当事者になりますが、このようなことでは保証金
返還等は難しいと思います。

所有者にに対して管理会社の怠慢なのか?
所有者が入居して欲しいがためにペット等
黙認しているケースがあります。

リンゴさんは所有者と賃貸契約を結んでいますので
所有者にご意見を求められたらどうでしょう

本来なら管理会社経由ですが、こんな管理会社なら
役に立たないでしょうから、直接所有者に連絡を
とられるほうが良いでしょう


質問

マンション前の土地
質問者:初心者 さん 質問日時:2007-04-04 00:49:16 回答件数:5
現在、南向きで眺望が良い部屋を検討してます。

ただ、そのマンションの南側すぐ前に、5階30戸程度のマンションを建てることができそうな長方形の敷地があり、そこの真ん中の南と北を結んだ私道?を隔てて4軒、4軒の計8軒の戸建て住宅が密集(庭なし、長屋っぽいが長屋ではなく各々独立している)して建っています。また、その横は同じくらい広さの駐車場があります。

心配しているのは、今後その土地にマンションが建ってしまうことなのですが、こういった土地は、例えば借地だったりして、今後同時に不動産会社に買われてしまう可能性はあるのでしょうか。また、その土地がどういう土地かを調べるにはどうしたらいいのでしょうか。

回答

マンション前の土地
回答者:榎本和裕 回答日時:2007/04/04 11:17:30
初心者さん榎本と申します。

土地を調べるには管轄の法務局に行く必要があります。

法務局に行き土地、建物の登記簿を見ることにより

誰でも所有者、権利形態(賃貸、借地、所有者等)が

解ります。4軒が同じ土地の所有者であれば一括して

売買すれば広い土地が一つにまとまり大きな建物が

たつ可能性がありますよね

周辺を見られてどのような建物が建っているか?

用途地域によっても何が建ててよい地域かによっても

判断できます。検討されているのがどういう地域か

解りませんが都市の真ん中で眺望を期待するのは

困難でしょうし、将来何が建つか、どのように周辺が

変わるかも判断は困難だと思いますが、土地の所有者で

大きな土地なのかどうなのかは先ほどの登記簿で

調べることができますし、用途地域は役所で調べること

ができます。


質問

設計変更
質問者:ショック さん 質問日時:2007-03-27 12:59:57 回答件数:5
2005年の11月に契約をし、07年3月29日に鍵の引渡になっています。
当初より、設計変更で、リビングにクローゼットをつけることをお願いしていて、仕様は、洋室と同じ扉で3枚扉にしています。
そのうち、1枚には、外側に鏡と取り付ける設計でお願いをしていました。
昨年6月に一連のオプションの締め切りがあり入金はそのときに済ませています。
内覧会が3月4日にあり、そのときに、扉が出来ていませんでした。
その後不具合が多く、再内覧会、再々内覧会とあり、扉は3/25に付くという事で、先日、確認をしました。
ところが、扉の仕様が全く異なったもので、物入れと同じ仕様で、鏡も付いていない。。。
オプションを請け負っている担当者は、平謝りで、どんなに急いでも4/8になるとの事です。
銀行の融資実行はもう終わっていて、鍵はもらったほうがいいのでしょうか?
それとも、4/8まで、引き伸ばすほうがいいのでしょうか?
同居家族(歳老いた両親)は一日も早く鍵をもらう事を楽しみにしています。。
不誠実な対応で、その後、責任者からの謝りの電話一本もありません。
どのように、対応していったら、いいでしょうか?
私も、仕事も手につかないで、グッスリ眠れない状態です。。

回答

設計変更
回答者:榎本和裕 回答日時:2007/03/27 14:35:06
ショックさん大変ですね、Eアイムの榎本と申します。

不誠実な対応ですね、4月8日の時点で融資実行が終わっているなら鍵を受け取った方は良いと思います。

引渡しを受けないのは、支払をしませんと言う意思表示ですから
お金を受け取ってしまえば向こうが有利になります。

オプションは事業主も関与しているものでしょうか?
オプション業者独自のものですか?
責任所在をはっきりさせて施工を完了させる旨の書面をもらうべきでしょう

建物本体ではないのであまり気を落とさず頑張ってください。


質問

購入後の外壁漏水に対する対応の悪さ
質問者:ヤックン さん 質問日時:2007-03-19 21:39:13 回答件数:5
竣工後1年の建物定期点検時(18年9月)に外壁より漏水が見つかり、原因を見つけるために、壁を4箇所剥がし、その結果外壁工事を行うことになった。
とりあえず、剥がした壁には、その部分だけ応急処置としてクロスを上から張ったまま。
漏水のおこる窓には、部屋の内側にトイをつけ床に置いたバケツに水が流れるように設置。
実際雨が降るとそのトイでは受けられず、壁伝いに流れてくる。
その後、2度の外壁工事を行うが、1回目は、外壁工事後いきなり、内装を直すので日程を確認したい旨の電話あり。
こちらから漏水が直っていないと伝えると、こちらには連絡なく、再度1月に外壁工事を行った。もちろん、漏水は直らず。
ただ、その確認も無かった。
その後、携帯に連絡がはいるが、こちらが出られないでいると、留守電にまた電話しますとメッセージを残し1ヶ月以上も連絡無し。
3月に入り、こちらから連絡を入れ今後の対応をFAXしてもらうと、いきなり内部からの工事が必要、12日間程ホテルを用意するので、空けて欲しいとの回答。
(1)もう信用ができないのですが、どこに相談すればよいのでしょうか?
(2)雨が降るたび部屋が水びたしになるのではと思う、精神的苦痛や、床がぬれてしまうのが心配で家具を買うことができず、非常に不便をしていること、見た目が悪く友人も呼べない、工事の間ホテル暮らしをしないといけない等の被害に対して迷惑料を請求することはできるのでしょうか?
今回のFAXで、初めて生活に不自由をお掛けして誠に申し訳ありません。とありました。
それまでは、雨が降らないと結果はわかないと何回かはぐらかされていました。
このような漏水が起こっているのは、このマンションでは、私の部屋だけだそうです。
本当に困っているので、回答をよろしくお願い致します。

回答

購入後の外壁漏水に対する対応の悪さ
回答者:榎本和裕 回答日時:2007/03/20 09:56:43
ヤックンさん大変ですね

まず、原因を書面、図面等で詳しく説明を受けて

具体的にどのような工事をするか、期間や内容を聞いてください

それと誰と話をされていますか?建設会社、事業主

事業主、建設会社の両方に話をしてください。

自宅で生活できないのであれば、何らかの相談はできるかも

しれませんね。







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