（免責事項）
専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当ＮＰＯ法人では一切責任を負いません。
| 【悩んで寝れません】不動産売買契約書の本契約後の解除についてアドバイスください。 |
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| 質問者：あきます さん |
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質問日時：2007/04/17 00:40 |
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回答件数：4件 |
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内覧会後、不動産売買契約書を締結しました。
抽選でなかったために、当日決めてしまったのですが心配事が
出てきましたので、契約解除をしようと思っています。
状況としては以下の通りです。
手付金として物件価格の５％を払うことになっていますが、
その日が休日だったため、不動産売買契約の代金支払方法の手付金は１０万円とし、当日払いました。
払えるだけ払ってほしいといわれましたが。
また、当日契約が必要といわれ契約書にはシャチハタですが、買主欄に署名と捺印をししています。あわせて割り印もしました。
また、中間金として１０万円を差し引いた５％の残金を払うことになっており、中間金５０万円の支払を済ませました。
最終的には中間金１３０万円、手付金１０万円となります。
中間金支払い前提(期限付き）で、すでに別途売買契約書を作成しており、そこには手付がを１４０万円となっています。
こちらには収入印紙１万５千円をはり、三文判で押印しています。
また、提携ローンを組む予定ですが、仮審査を申請している最中です。年収未記入、源泉徴収所未提出。
まずは、解除できるのか、解除できるのであれば、１０万円の放棄で済むのかを１４０万円を放棄する必要があるのか、一部振り込んでいる６０万円で済むのかアドバイスいただたらと思います。
売買契約書には以下のことが明記されています。
I.手付金、中間金：
１．甲は本契約書作成と同時に乙に対して手付金として表記金額を支払い乙は之を受領した。
但し手付金には利息をつけない。
甲は中間金として表記金額を表記期日までに支払うものとする。
２．手付金と中間金は、売買代金の一部に充当する。
II.手付解除：
１．乙（売主）は、受領済みの手付金の倍額を甲（買主）に支払い、又、甲は、支払済みの手付金を放棄することによって、互いに本契約を解除できるもととする。
２．前項による解除権は相手方が本契約の履行に着手したときは
行使できないものとする。 |
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| 【悩んで寝れません】不動産売買契約書の本契約後の解除についてアドバイスください。 |
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| 回答者：住宅情報読者相談室 |
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回答日時：2007/04/18 11:51:01 |
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拝見したところ、文面どおりだと、
契約解除に伴うペナルティとしては10万円の手付金の放棄となりますが、
すでに中間金を支払われていることで、
「契約の履行に着手した」とみなされる可能性があります。
その場合は手付放棄での契約解除はできなくなりますので、
「契約の履行」が何を指すかについて、確認が必要です。
一度契約書を持って、司法書士会や弁護士会の法律相談を受けられるのも、いいかもしれません。
住宅情報読者相談室
株式会社リクルート 住宅情報編集部
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| 【悩んで寝れません】不動産売買契約書の本契約後の解除についてアドバイスください。 |
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| 回答者：小西吉弘 |
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回答日時：2007/04/18 22:02:11 |
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＞内覧会後、不動産売買契約書を締結しました。
抽選でなかったために、当日決めてしまった
人生最大の買物をするにしては軽率だったと思います。
内覧会からマンション購入までのフローを完全に無視され
ています。
＞心配事が出てきましたので、契約解除をしようと思って
います。
自己都合による解約となり、手付金１０万円は放棄しなけ
ればなりません。
しかし、中間金（内金）５０万円を支払われているという
ことですので買主の「契約の履行に着手」していることに
なり、手付解約は認められず、損害賠償が必要になること
もあります。
契約書の内容を確認してください。
小西吉弘
小西経営コンサルタント事務所(経営管理・経営法務・労務管理・マンション管理)
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| 回答者：菊池 浩史 |
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回答日時：2007/04/18 23:54:32 |
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不動産鑑定士の菊池浩史です。お世話になります。
ご質問の内容を整理すると次のようなことでしょうか。
(1)売買契約書に記名押印し、手付金として10万円を支払った。
(2)中間金として130万円を予定しており、内50万円を支払った。
(3)買主であるあさますさんは、手付解除を考えている。
あさますさんからの手付解除の場合は、相手方である売主が本契約の履行に着手していなければ手付け放棄で契約解除が可能です。問題は、売主が契約の履行に着手しているかどうかの判断です。買主ご自身ではなく、相手方（本相談事例では売主）が履行に着手したかどうかが問題になります。ここは誤解しがちですから注意ください。
一般的に、売主の履行の着手には、「いつでも引き渡しができる状態にしている」や「抵当権等の負担の抹消を既に完了している」状態は比較的わかりやすい例かもしれません。
本件は、売主が宅建業者のようなので関係ないと思いますが、仮に売主が非業者であれば、手付け解除期限を設けていることがあります。この場合には、当該期限を超過すると相手方の履行着手の有無に関わりなく手付解除ができなくなるので注意して下さい。
仮に手付解除ができるとした場合に放棄する金額は、契約書に手付け金として明記された金額がそれに該当しますが、文面からは10万円と読み取れます。そうであれば、10万円を放棄することになります。
手付解除は判断に悩むケースが多いので、一度、法律の専門家にご相談されたら如何でしょうか。
菊池 浩史
ありかリアルエステート
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| 回答者：マンションまいど！管理人 |
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回答日時：2007/04/19 21:13:44 |
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こんばんわ。「マンションまいど！生活向上委員会」 管理人のさとしです。http://www.nontan.com/1_porisi_sitemap_prof/jikosyoukai.html
至らない回答かもしれませんが、よろしくお願いいたします。
先の先生方とはやや見解が違いますが、参考としてください。
契約書には「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」となっていると思います。
ですから、「売主が契約の履行に着手」していれば、手付解除は出来なくなります。
ちなみに、買主が履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、手付解除は出来ます。
「売主が契約の履行に着手」は主に、以下のような行為を言います。
１ 買主の希望により土地の分筆登記を行ったとき
（分譲地などで、買主がいなくとも分筆して販売する予定のときを除く）
２ 買主の希望により、建築やリフォームに着工したとき
３ 売買物件の一部または全部を、買主に引き渡しまたは仮登記や移転登記をしたとき
以上です。
つまり今回のケースは１０万円の手付け放棄のみで解約できるものと考えます。
。。。が、＞別途売買契約書を作成しており、そこには手付がを１４０万円となっています。
不動産屋さんもさるものですね。契約書の手付け金額が140万円になってしまっているという事ですので、ここでは140万円の放棄となってしまうと思います。
参考とされてくださいませ。
マンションまいど！管理人
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2010/09/01更新
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