2008年9月7日（NPO法人住宅情報ネットワーク　編集局） この数年間、新興のマンションデベロッパー参入、不動産ファンドの用地取得の活発化により、マンション用地の価格は上昇し続けました。また、2007年のサブプライム問題も影響し、建築費の高騰も相まって新築マンションの価格は更に上昇してしまいました。その結果、私たちユーザーの購入マインドが減退し、マンション市場は近年稀にみる最悪の事態となってしまいました。
そのような状況下でマンションの売買契約を結んだ後、売主のデベロッパーが破綻してしまうということもあり、実際に2008年に入ってから数社のマンションデベロッパーが倒産に追い込まれています。 売主が倒産してしまった場合、私たちユーザーはどうなるのでしょうか？ このコーナーでは「マンションの売買契約後に売主デベロッパーが破綻したらどうなるのか」についてお伝えします。

最近倒産した主なマンション関連デベロッパー

建築途中のマンションで引渡し前に売主が破綻した場合、売主が建築工事を継続するか否かで異なります。破綻が「会社更生法」、「民事再生法」、「特別清算」の場合は、建築工事を継続してそのマンションプロジェクトを完遂するケースが多く見られます。「破産」の場合であっても、工事の進捗状況にもよりますが、工事をストップしてそのプロジェクト自体を売却するケースもあるでしょう。

先ずは、売主が破綻した場合、その建築工事が続行されるかどうか、売主が解除ではなく契約の履行を選択するかどうかという点を確認してください。

宅建業法では未完成物件の場合、手付金等の金額が売買代金の５％を超えるか1,000万円を超えるケースでは保全措置を講じなければならないことになっており、その場合、売主と保証委託契約を結んだ保証会社から「手付金等保証証書」が発行されます。「手付金等保証証書」があると、万が一売主が破綻して契約したマンションが引渡されない場合は、支払った手付金等が全額返還されます。

但し、「民事再生法」など建築工事を継続してマンションが引渡されるケースでは、いくら「手付金等保証証書」があっても支払った手付金等は返還されません。｢破綻した売主のマンションには住みたくないから売買契約は解除！｣などと言うと、購入者の自己都合による解約となり、手付金放棄或いは違約金を請求される場合もありますので注意して下さい。

最近の分譲マンションでは売主が数社存在していて、共同で事業を進めるジョイントベンチャー（JV）といわれる事業形態が増えています。その数社の内の１社が破綻した場合はどうなるのでしょうか？

ほとんどのケースでは破綻した以外の売主が破綻した売主の持分を取得して事業を継続します。そのため、そのマンションは購入者に引渡されることになるため、破綻を理由に解約はできません。「（破綻した）売主のブランドを気に入って契約をした。売主でなくなるのなら解約だ！」などという理由では、やはり購入者の自己都合による解約となり、手付金放棄或いは違約金を請求される場合もあります。

新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、引渡しを受けた時から10年間、基本構造部分において瑕疵（欠陥）があった場合には無償補修をしなければなりません。売主が「民事再生法」など会社が存続する場合はその義務を負いますが、「破産」で会社がなくなってしまう場合には、売主の瑕疵担保責任は期待できないと言えるでしょう。

2009年10月1日以降に引渡されるマンションでは「住宅瑕疵担保履行法」により売主の瑕疵担保保険への加入または保証金の供託が義務付けられます。売主が破綻した場合には、瑕疵の補修に対して購入者が保険によって支払い請求を行うことができるようになります。

また、新築マンションの場合、「アフターサービス」がありますが、「アフターサービス」は法律で定められていません。「瑕疵担保責任」と同様に会社が存続するか否かで対応は異なります。

売主が破綻することを前提に売買契約を締結する方は一人もいないでしょう。また、契約時には重要事項説明書や売買契約書の内容を読み上げるだけで、詳細な説明がないのが現状です。しかし、多額な手付金を支払い売買契約を締結するということは「売主の破綻」というリスクも含めてそのマンションを購入するということになることを頭に入れておく必要があります。

その他にも「こんなケースはどうなるの？」というみなさんが気になる内容を下記にまとめてみました。

注意事項）
売買契約にはいろいろなケースがあるため、個々の契約内容によって対応は異なります。あくまでも一般的な事例ということで掲載しておりますのでご了承下さい。

■「倒産」に関連する専門家によるＱ＆Ａはこちら

■「民事再生」に関連する専門家によるＱ＆Ａはこちら

■「破産」に関連する専門家によるＱ＆Ａはこちら

　　　　　　　　　　　　

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